Modifican Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
RESOLUCIÓN DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
N° 00059-2026-SUNARP/SN
Lima, 5 de mayo de 2026
VISTOS:
El Memorándum N° 343-2026-SUNARP/DTR de fecha 22 de abril de 2026, de la Dirección Técnica Registral y el Informe N° 361-2026-SUNARP/OAJ del 22 de abril de 2026, de la Oficina de Asesoría Jurídica; y,
CONSIDERANDO:
Que, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-Sunarp, es un organismo técnico especializado del Sector Justicia y Derechos Humanos, que tiene por objeto dictar las políticas técnico administrativas de los Registros Públicos, estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional, conforme lo determina el artículo 10 de la Ley N° 26366, Ley que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos;
Que, mediante la Ley N° 27658, Ley Marco de Modernización de la Gestión del Estado, se declara al Estado peruano en proceso de modernización en sus diferentes instancias, dependencias, entidades, organizaciones y procedimientos, con la finalidad de mejorar la gestión pública y construir un Estado democrático, descentralizado y al servicio de los ciudadanos;
Que, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP/SN, publicada en el diario oficial El Peruano el 04 de mayo de 2013, se aprueba el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual regula los requisitos, actuaciones y condiciones para la inscripción de los diferentes actos, derechos y situaciones jurídicas en el Registro de Predios de la SUNARP conforme a lo previsto al artículo 2019 del Código Civil y demás disposiciones legales sobre la materia;
Que, mediante resolución de la Superintendencia Adjunta de los Registros Públicos N° 015-2023-SUNARP/SA del 31 de enero de 2023, se aprueba la “Agenda Temprana 2023 de la Sunarp” y, como parte integrante de la misma, el anexo en el cual se identifican los siguientes problemas públicos: (1) Eventual afectación a la seguridad jurídica en la inscripción de declaratorias de fábrica, reglamento interno o independización en el registro de predios; (2) Requisitos previstos normativamente que no son necesarios a los fines de la inscripción de actos en el registro de predios; los cuales, a su vez, fueron incorporados para su continuación y conclusión en la “Agenda Temprana 2026-2027”, aprobada mediante Resolución N° 011-2026-SUNARP/SN del 27 de enero de 2026;
Que, los citados problemas públicos identificados en el marco de las consultas públicas que comprende la herramienta de gestión “Agenda Temprana”, obedecían a diversas observaciones relacionadas con la inscripción de los actos de habilitación urbana, recepción de obras, acumulación de predios, declaratoria de fábrica o demolición, levantamiento de carga técnica y modificación del reglamento interno, las cuales generan criterios discrepantes en el área registral, afectando los principios de predictibilidad y simplificación del procedimiento de inscripción registral por la exigencia –en algunos casos– de requisitos innecesarios para la inscripción de dichos actos, motivo por el cual corresponde a la intervención regulatoria modificando los artículos 34, 40, 41, 66, 68, 78, 82 y 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
Que, en ese contexto, sobre la base del trabajo de mejora continua efectuado en el marco de la “Agenda Temprana” expuesto por la Dirección Técnica Registral mediante el memorándum de vistos, se ha identificado la necesidad de modificar el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Dicha modificación tiene un impacto significativo en la eficiencia del procedimiento de inscripción registral, buscando, entre otros objetivos fundamentales, adecuar las disposiciones del Reglamento a normas de mayor rango como la Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, y el Código Civil, así como regular disposiciones que propendan a la simplificación del procedimiento de inscripción registral mediante la reducción de cargas administrativas;
Que, las modificaciones al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios comprenden: el artículo 34 sobre la viabilidad de la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana acorde a la modificación del artículo 10 de Ley N° 29090, el artículo 40 que suprime la exigencia del sello municipal en el documento privado para la inscripción de la recepción de obras; el artículo 41 sobre la independización de aportes reglamentarios a favor de instituciones beneficiarias en virtud de la resolución de recepción de obras; el artículo 66 que flexibiliza los requisitos para la acumulación de predios; el artículo 68 que precisa el supuesto para exigir los requisitos para acumulación de predios con garantías reales o medidas cautelares; el artículo 78 referida a la inscripción de la declaratoria de fábrica de predios de sociedad conyugal o copropiedad; el artículo 82 donde se regula precisiones para facilitar el procedimiento de inscripción el levantamiento de carga técnica de partidas independizadas, cuando ya consta inscrita el levantamiento de carga sobre el predio matriz; y, el artículo 89 que introduce una medida de flexibilización para formalizar la modificación unilateral del reglamento interno;
Que, con fecha 14 de diciembre de 2023 se pre publicó el proyecto normativo de modificación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en la sede digital de SUNARP, habiéndose recibido aportes y sugerencias de los operadores registrales y de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), los cuales han sido debidamente evaluados por la Dirección Técnica Registral;
Que, el artículo 5 del Reglamento de la Ley Marco para la Producción y Sistematización Legislativa, aprobado por Decreto Supremo N° 007-2022-JUS, señala que el sustento de todo proyecto normativo que no pasa por el Análisis de Impacto Regulatorio Ex Ante lo compone la exposición de motivos; y, en concordancia con lo establecido en el artículo 6 del Decreto Legislativo N° 1565 –que regula la obligatoriedad del Análisis de Impacto Regulatorio Ex Ante–, la propuesta normativa no requiere someterse al Análisis de Impacto Regulatorio Ex Ante, toda vez que se encuentra comprendida en los supuestos de excepción establecidos en el marco normativo vigente;
Que, la modificación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no establece, incorpora ni modifica reglas, prohibiciones, limitaciones, obligaciones, condiciones, requisitos, responsabilidades o cualquier exigencia que generen o impliquen variación de costos en su cumplimiento por parte de las empresas, ciudadanos o sociedad civil que limiten el otorgamiento o reconocimiento de derechos, conforme a los parámetros establecidos en el numeral 33.2 del artículo 33 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1565;
Que, el proyecto normativo fue sometido a evaluación para la excepción del Análisis de Impacto Regulatorio Ex Ante, cuya solicitud fue enviada por el Oficial de Mejora de Calidad Regulatoria a la Secretaría Técnica de la Comisión Multisectorial de Calidad Regulatoria (CMCR) de la Presidencia del Consejo de Ministros; que mediante correos institucionales de fechas 15 de julio de 2025 y 11 de marzo de 2026, la CMCR declaró la improcedencia del AIR Ex Ante del proyecto normativo, en virtud del numeral 41.2 del artículo 41 del Reglamento de la Ley General de la Mejora Regulatoria, aprobado por Decreto Supremo N° 023-2025-PCM, por lo que la entidad no requiere presentar expediente AIR Ex Ante. Asimismo, señaló que –en la medida que el proyecto normativo no establece ni modifica procedimientos administrativos– se encuentra fuera del alcance del Análisis de Calidad Regulatoria (ACR Ex Ante);
Que, la Oficina de Asesoría Jurídica, mediante informe de visto, emite opinión favorable y concluye que –conforme a lo previsto en el literal b) del artículo 9 del Texto Integrado del Reglamento de Organización y Funciones de SUNARP y en el literal b) del artículo 5 del Reglamento Interno del Consejo Directivo de SUNARP– corresponde al Consejo Directivo aprobar la modificación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
Que, en la Sesión del Consejo Directivo N° 516 del 30 de abril de 2026, se aprobó, la modificación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, facultando al Superintendente Nacional de los Registros Públicos para su formalización mediante acto resolutivo;
De conformidad con lo dispuesto en la Ley N° 26366, Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos, el Texto Integrado del Reglamento de Organización y Funciones de la Sunarp, actualizado mediante la Resolución N° 125-2024-SUNARP/SN y el Reglamento Interno del Consejo Directivo de la Sunarp, aprobado por la Resolución N° 224-2016-SUNARP/SN; con el visado de la Gerencia General, la Dirección Técnica Registral y la Oficina de Asesoría Jurídica;
SE RESUELVE:
Artículo 1.- Modificación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Modifíquese los artículos 34, 40, 41, 66, 68, 78, 82 y 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP-SN, los que quedan redactados de la siguiente manera:
“Artículo 34.- Inscripción de la habilitación urbana
De conformidad con el artículo 10 de la Ley N° 29090, es inscribible la recepción de obras de la habilitación urbana y la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana. Asimismo, en el caso de la anotación preventiva del proyecto, se podrá anotar la preindependización de los lotes y la predeclaratoria de fábrica siempre y cuando se cuente con la autorización para la construcción simultánea y la venta garantizada.”
“Artículo 40.- Inscripción de la recepción de obras
La inscripción de la recepción de obras se hará en mérito a los siguientes documentos:
a) Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU, correspondiente a la recepción de obras;
b) Resolución de recepción de obras de la habilitación urbana;
c) Plano de replanteo de trazado y lotización y memoria descriptiva, salvo que el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotado preventivamente el proyecto de habilitación urbana, en cuyo caso se presentarán el plano de trazado y lotización y la memoria descriptiva presentados para la obtención de la licencia de habilitación urbana;
d) Plano de ubicación y localización presentado para la obtención de la licencia de habilitación urbana, salvo que el proyecto de habilitación urbana se hubiera anotado preventivamente;
e) Documento privado suscrito por el profesional responsable con certificación de firmas que contenga la valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que dicha valorización se encuentre contenida en la memoria descriptiva.
Los documentos señalados en los literales a), b), c) y d) deberán estar debidamente sellados por la municipalidad respectiva.”
“Artículo 41.- Contenido del asiento de recepción de obras
El asiento de inscripción de la recepción de las obras de habilitación urbana contendrá, además de los requisitos establecidos en el artículo 13, según corresponda, los siguientes datos:
a) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la recepción de las obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicará la fecha de presentación ante la municipalidad del expediente que contiene la solicitud de recepción de obras.
b) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el área total del predio habilitado, el área útil, cantidad de lotes que conforman la habilitación, áreas de aportes, áreas de compensación si las hubiere, así como el área total de las vías públicas y otros datos técnicos relevantes.
Al inscribir la recepción de obras, el Registrador, procederá a independizar los lotes que conforman la habilitación urbana, si no se hubieran independizado con anterioridad, siendo de aplicación las reglas previstas en los párrafos segundo y tercero del artículo 38.
Los aportes reglamentarios, deberán ser independizados a favor de las instituciones beneficiarias correspondientes en virtud a la resolución que aprueba la recepción de obras emitida por la Municipalidad.
De haberse inscrito la recepción de obras sin haberse independizado los aportes reglamentarios, basta la solicitud de la institución beneficiaria para la inscripción de la independización del aporte reglamentario a su favor, la cual se realizará en virtud del título archivado.”
“Artículo 66.- Inscripción de acumulación
La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados.
Son requisitos para su procedencia, que:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen;
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación, de ser el caso;
d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el Registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica;
e) Se presente el plano y código de referencia catastral a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS o la constancia negativa de catastro, en ambos casos, de los predios materia de acumulación o del predio resultante, según sea el caso, salvo se trate de acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes regulados en la Ley N° 27157.
Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el documento a que se refiere el literal c) será otorgado por el funcionario autorizado, el que no requerirá certificación notarial.
En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la acumulación se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.”
“Artículo 68.- Acumulación de predios afectados con garantías reales o medidas cautelares
En los casos en los que dos o más predios materia de acumulación estén gravados con hipoteca u otro derecho real de garantía, será necesario presentar, además de la solicitud de acumulación, escritura pública otorgada por los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, expresando su conformidad con la acumulación, así como determinando el rango de dichas garantías.
En el caso de que dos o más predios materia de acumulación se encuentren afectados por medidas cautelares, el Registrador sólo inscribirá la solicitud de acumulación de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que conste la autorización de los órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares, así como el rango que corresponderá a estas últimas.
Si concurrieran sobre alguno o algunos de los predios materia de acumulación alguna hipoteca u otro derecho real de garantía con medidas cautelares, se requerirá la conformidad y autorización a que se refieren los párrafos anteriores.
Los documentos en los que consten las autorizaciones y conformidad descritas en el primer y segundo párrafo no serán exigibles en los casos en que se trate de la misma hipoteca, derecho real de garantía o medida cautelar.”
“Artículo 78.- Inscripción de la declaratoria de fábrica o demolición
La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial, su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito a alguno de los siguientes documentos:
a) Formulario Único de Edificaciones (FUE), a que se refiere la Ley Nº 29090.
b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de Edificaciones (FUE) o los documentos exigidos según la normativa aplicable al caso en concreto;
c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en el caso de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157.
d) Otros señalados en las normas especiales.
Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de los anexos que la normativa aplicable requiera, así como del plano de ubicación y localización, y del plano de distribución, autorizados por profesional competente. En el caso de demolición total no se requiere la presentación del plano de distribución.
Cuando conste inscrito el dominio a favor de una sociedad conyugal, bastará la intervención de cualquiera de sus integrantes en los respectivos instrumentos y anexos que dan mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica. Asimismo, en caso de predios inscritos bajo el régimen de copropiedad, bastará la intervención de copropietarios que representen la mayoría absoluta, de conformidad con el inciso 2 del artículo 971 del Código Civil.
En los casos de remodelación, ampliación y modificación de fábrica debe adjuntarse, además, la memoria descriptiva de la edificación resultante, el plano de distribución en el que se visualicen los elementos eliminados o modificados y el plano de distribución de la edificación resultante. Lo dispuesto en el presente artículo no se aplica cuando la fábrica ha sido aprobada por autoridad municipal.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los respectivos planos, el Registrador consignará en el asiento de inscripción los que aparecen en estos últimos.
No es objeto de observación los casos donde la medida perimétrica total de los linderos no coincida con la sumatoria de sus tramos o segmentos consignados en el plano, si la medida perimétrica total de los linderos se adecua al antecedente registral.”
“Artículo 82.- Levantamiento de carga técnica
Las cargas técnicas serán canceladas en virtud de un nuevo Informe Técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado, de ser necesario, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.
Cuando conste inscrito el levantamiento de carga técnica que recayó en la partida matriz y que dicha edificación o edificaciones fueron independizadas bajo los alcances de la normativa pertinente, no será necesario la emisión de un nuevo informe técnico de levantamiento de cargas técnicas de las partidas independizadas, para tal efecto bastará la petición del administrado y se efectuará en virtud del título archivado.
Cuando consta inscrita carga técnica sobre edificaciones bajo procedimiento de regularización no sujeta a régimen de independización, procede el levantamiento de dicha carga técnica en virtud del título que da mérito a la inscripción de la demolición total de dicha edificación sin requerirse de nuevo informe técnico de verificación. En el supuesto anterior, cuando no se haya efectuado la inscripción del levantamiento de carga técnica por el mérito de la demolición total, bastará la petición del administrado solicitando su levantamiento en virtud del título archivado de la demolición total.”
“Artículo 89.- Modificación de Reglamento Interno
Para la calificación de actos mediante los cuales se modifica un Reglamento Interno se tendrá en cuenta lo siguiente:
a) El acto mediante el cual la mayoría calificada de los propietarios de una edificación, de conformidad con lo previsto por el artículo 135 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, acuerda la desafectación de bienes comunes y se autoriza al Presidente de la Junta para efectuar la enajenación o gravamen correspondiente, dará lugar a la independización a nombre de la Junta de Propietarios, del área involucrada para lo cual se deberán presentar los documentos que sustenten dicha independización, según se trate de un área destinada a formar parte de la edificación o no.
b) El acto mediante el cual, el propietario de un área reservada para futura edificación e independizada con un correspondiente porcentaje de participación sobre los bienes comunes, podrá otorgar unilateralmente la modificación del reglamento interno a efectos de incorporar dentro del Reglamento Interno a las nuevas unidades conformantes de dicho sector, siempre que en el Reglamento Interno conste la correspondiente cláusula autoritativa y la sumatoria de los porcentajes que se asignen a las nuevas unidades resultantes en el cuadro general de unidades inmobiliarias de la edificación o conjunto de edificaciones sea idéntica al porcentaje asignado al área reservada. De no contarse con dicha autorización, corresponderá a la Junta de Propietarios otorgar la modificación del Reglamento Interno.
No será necesaria cláusula autoritativa en el caso de edificaciones o conjuntos de edificaciones en los que el Reglamento Interno General haya previsto el desarrollo por sectores asignando a cada uno de estos un porcentaje de participación en los bienes comunes generales.
c) Para formalizar la modificación del reglamento interno que reordene las cuotas de participación de las unidades afectadas y dar lugar a la correspondiente acumulación o independización de las unidades respectivas se requiere acuerdo de la junta de propietarios a instancia del propietario de las secciones de propiedad exclusiva de dominio objeto de modificación física.
La modificación también puede ser otorgada sólo por el presidente de la junta de propietarios cuando así se establezca en el reglamento interno.
Si el reglamento interno contiene cláusula autoritativa, el propietario podrá otorgar unilateralmente documento privado con firma certificada notarialmente o una escritura pública de modificación del reglamento interno, siempre que no exista afectación a las demás unidades inmobiliarias.”
Artículo 2.- Entrada en vigencia
La presente Resolución entra en vigencia a partir del día siguiente de su publicación en el Diario Oficial El Peruano y se aplica, inclusive, a los títulos en trámite a la fecha de su entrada en vigencia.
Artículo 3.- Publicación
Disponer que la presente Resolución se publique en la sede digital de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-Sunarp (www.gob.pe/sunarp), el mismo día de su publicación en el Diario Oficial El Peruano.
Regístrese, comuníquese y publíquese.
MANUEL AUGUSTO MONTES BOZA
Superintendente Nacional de los Registros Públicos
SUNARP
2512358-1