Modifican la Directiva N° DIR-00006-2021/SBN, denominada “Disposiciones para la compraventa por subasta pública de predios estatales”

RESOLUCIÓN Nº 0006-2025/SBN

San Isidro, 21 de enero de 2025

VISTOS:

El Informe Nº 00397-2024/SBN-DNR-SDNC de fecha 12 de diciembre de 2024, de la Subdirección de Normas y Capacitación, el Memorándum Nº 00407-2024/SBN-DNR de fecha 12 de diciembre de 2024, de la Dirección de Normas y Registro, el Informe Nº 01948- 2024/SBN-OPP de fecha 19 de diciembre de 2024, de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto, y el Informe Nº 00479-2024/SBN-OAJ de fecha 20 de diciembre de 2024, de la Oficina de Asesoría Jurídica, y;

CONSIDERANDO:

Que, a través del artículo 5 del Texto Único Ordenado de la Ley Nº 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, aprobado por Decreto Supremo Nº 019-2019- VIVIENDA, en adelante “TUO de la Ley Nº 29151”, se crea el Sistema Nacional de Bienes Estatales (SNBE) como el conjunto de organismos, garantías y normas que regulan, de manera integral y coherente, los predios estatales en sus niveles de gobierno nacional, regional y local, a fin de lograr una administración ordenada, simplificada y eficiente, teniendo a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) como ente rector;

Que, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 13 del TUO de la Ley Nº 29151, la SBN es el ente rector responsable tanto de normar los actos de adquisición, disposición, administración y supervisión de los predios estatales, como de ejecutar dichos actos respecto de los predios cuya administración están a su cargo, de acuerdo a la normatividad vigente, gozando de autonomía económica, presupuestal, financiera, técnica y funcional, con representación judicial propia;

Que, según lo establecido en el literal b) del numeral 14.1 del artículo 14 del TUO de la Ley Nº 29151 y el inciso 2 del numeral 10.1 del artículo 10 del Reglamento de la indicada Ley, aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2021-VIVIENDA, en adelante “Reglamento de la Ley Nº 29151”, es función y atribución exclusiva de la SBN, en su calidad de ente rector del SNBE, expedir directivas y otras disposiciones normativas en materia de adquisición, administración, disposición, registro y supervisión de predios estatales, siendo de cumplimiento obligatorio por parte de las entidades y personas naturales o jurídicas que ejerzan algún derecho sobre predios estatales;

Que, de conformidad con lo establecido en los literales e) y f) del artículo 7 del TUO de la Ley Nº 29151, constituyen garantías del SNBE la venta por subasta pública de los predios de dominio privado estatal y, de manera excepcional, en forma directa; y la transparencia en los procedimientos de adquisición, administración y disposición de los predios estatales, los cuales se encuentran sujetos a la facultad de fiscalización ciudadana;

Que, el procedimiento de compraventa por subasta pública de predios estatales ha sido regulado por el artículo 218 y siguientes del Reglamento de la Ley Nº 29151, y por la Directiva Nº DIR-00006-2021/SBN, denominada “Disposiciones para la compraventa por subasta pública de predios estatales”, aprobada por la Resolución Nº 121-2021/SBN de fecha 14 de diciembre de 2021;

Que, mediante Memorándum Nº 149-2024/SBN de fecha 13 de septiembre de 2024, el Despacho de la Superintendencia sugiere evaluar la modificación de la Directiva Nº DIR-00006-2021/SBN, a fin de optimizar el procedimiento de compraventa por subasta pública de predios estatales, en relación a la modalidad de presentación y custodia del Sobre Nº 2, el cual contiene la propuesta económica del postor y un cheque de gerencia emitido por una entidad financiera a favor de la SBN o de la entidad que ejecuta la subasta pública, equivalente al 20% del precio que propone, en calidad de garantía; asimismo, plantea que se establezca la grabación y transmisión en tiempo real en internet del acto de subasta pública, entre otros aspectos;

Que, en base a las reuniones efectuadas entre representantes de la Alta Dirección, la Dirección de Normas y Registro (DNR), la Subdirección de Normas y Capacitación (SDNC) y la Subdirección de Desarrollo Inmobiliario (SDDI), mediante Informe Nº 00397-2024/SBNDNR-SDNC de fecha 12 de diciembre de 2024, la Subdirección de Normas y Capacitación sustenta el proyecto de Resolución que modifica la Directiva Nº DIR-00006-2021/SBN con el objeto de actualizar su Base Legal, así como establecer reglas referidas a la presentación del Sobre Nº 2 en el acto de subasta pública, la grabación y transmisión en tiempo real en internet del acto de subasta pública, la admisión de la participación de postores de forma presencial en el acto de subasta pública ejecutado a través de medios electrónicos y sistemas de información web para aquellos postores que así lo estimen pertinente, la duración de la difusión de la subasta pública, criterios para la evaluación de la tasación por parte de las entidades que aprueban la subasta pública, y la aplicación de la evaluación de potencialidad y mejor aprovechamiento (oportunidad de mercado) a los predios estatales desocupados y que carezcan de zonificación;

Que, la modificación propuesta permitirá optimizar el procedimiento de compraventa por subasta pública de predios estatales, coadyuvando a la tramitación de este procedimiento con un mayor grado de eficacia, eficiencia y transparencia;

Que, mediante la Resolución Nº 057-2024/SBN de fecha 06 de noviembre de 2024, la SBN dispuso la publicación del proyecto de Resolución que modifica la Directiva Nº DIR-00006-2021/SBN y su Exposición de Motivos en la Sede Digital de la SBN (www.gob.pe/sbn), a efectos de recibir los comentarios, aportes u opiniones de las entidades públicas y privadas, así como de las personas interesadas, dentro del plazo de quince (15) días calendario, periodo que inició el día siguiente de la publicación de la indicada resolución en el diario oficial El Peruano, la cual tuvo lugar el 09 de noviembre de 2024;

Que, la propuesta normativa se encuentra excluida del Análisis de Impacto Regulatorio Ex Ante, conforme a lo previsto en el inciso 18 del numeral 28.1 del artículo 28 del Reglamento que desarrolla el Marco Institucional que rige el Proceso de Mejora de la Calidad Regulatoria y establece los Lineamientos Generales para la aplicación del Análisis de Impacto Regulatorio Ex Ante, aprobado por Decreto Supremo Nº 063-2021-PCM, tal y como lo ha ratificado la Secretaría Técnica de la Comisión Multisectorial de Calidad Regulatoria mediante correo electrónico de fecha 21 de noviembre de 2024;

Que, con Informe Nº 01948-2024/SBN-OPP de fecha 19 de diciembre de 2024, la Oficina de Planeamiento y Presupuesto emite opinión técnica favorable a la modificación propuesta, señalando que se debe continuar con el trámite de aprobación correspondiente;

Que, mediante el Informe Nº 00479-2024/SBN-OAJ de fecha 20 de diciembre de 2024, la Oficina de Asesoría Jurídica emite opinión legal favorable respecto a la aprobación de las modificaciones propuestas, concluyendo que se ajusta a las disposiciones de la Directiva Nº 002-2017/SBN denominada “Disposiciones para la emisión de documentos normativos de la SBN”, aprobada por Resolución Nº 051-2017/SBN;

Que, en virtud de lo expuesto, corresponde aprobar la Resolución que modifique la Directiva Nº DIR-00006-2021/SBN, denominada “Disposiciones para la compraventa por subasta pública de predios estatales”, aprobada por la Resolución Nº 121-2021/SBN de fecha 14 de diciembre de 2021;

Con los visados de la Dirección de Normas y Registro, la Dirección de Gestión del Patrimonio Estatal, la Oficina de Planeamiento y Presupuesto, la Oficina de Asesoría Jurídica, la Subdirección de Desarrollo Inmobiliario y la Subdirección de Normas y Capacitación, y;

De conformidad con lo dispuesto en el Texto Único Ordenado de la Ley Nº 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, aprobado por Decreto Supremo Nº 019- 2019-VIVIENDA; el Reglamento de la Ley Nº 29151, aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2021-VIVIENDA; y, en uso de las funciones previstas en los literales h) e i) del artículo 9 del Texto Integrado del Reglamento de Organización y Funciones de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, aprobado por Resolución Nº 0066-2022/SBN;

SE RESUELVE:

Artículo 1.- Modificar los numerales 3.3, 6.2, 6.5.4, los literales k) y l) del numeral 6.6, y los numerales 7.1, 7.4.3, 7.6, 7.7.4 y 7.9 de la Directiva Nº DIR-00006-2021/SBN, denominada “Disposiciones para la compraventa por subasta pública de predios estatales”, aprobada por la Resolución Nº 121-2021/SBN, en los términos siguientes:

“3.3 Resolución Nº 0066-2022/SBN, que aprueba el Texto Integrado del Reglamento de Organización y Funciones de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales.”

“6.2 Identificación y evaluación de predios estatales aptos para su venta por subasta pública

La SDDI o la que haga sus veces, previo diagnóstico técnico legal, identifica predios estatales de dominio privado y de libre disponibilidad que resulten aptos para su venta por subasta pública. Para tal efecto, realiza la evaluación del uso más eficiente que podría tener a partir de la situación concreta del predio partiendo por identificar su destino o interés concreto para fines públicos, caso contrario se realiza la evaluación de potencialidad, en tanto el predio se encuentre desocupado y carezca de zonificación, para optimizar su mejor aprovechamiento en función a la oportunidad de mercado.

La SDDI o la que haga sus veces organiza la documentación sustentatoria correspondiente en uno o más expedientes administrativos, según su libre evaluación y discrecionalidad. El expediente administrativo debe incluir, por cada predio, mínimamente los siguientes documentos: a) Informe Brigada que contiene la evaluación técnico legal en torno a la titularidad y libre disponibilidad del predio; b) Ficha Técnica; c) Partida Registral; d) Plano perimétrico – ubicación; e) Memoria descriptiva; f) Valorización referencial; g) Certificado de Zonificación y Vías o Certificado de Parámetros Urbanísticos, en caso el predio se encuentre en ámbito de aplicación de un Plan de Desarrollo Urbano; y h) Informes de potencialidad y oportunidad de mercado, incluyendo la Ficha de análisis costo-beneficio, conforme al Anexo Nº 1 de la presente Directiva, en caso correspondan.

En caso el predio estatal objeto de evaluación haya sido identificado como producto de un procedimiento de compraventa directa que haya concluido sin aprobación, puede utilizarse los informes de calificación, la Ficha Técnica de Inspección, la tasación comercial vigente y demás documentos técnicos y legales que obren en el anterior expediente.

Con la documentación antes indicada, la SDDI o la que haga sus veces propone los predios aptos para ser materia de venta por subasta pública ante el Titular del Pliego, siendo el/la Superintendente/a en el caso de la SBN.”

“6.5.4 Trámite del servicio de tasación

El organismo especializado o perito presenta a la entidad un informe de tasación comercial y el estudio de mercado con la debida fundamentación de su utilización en la tasación efectuada.

La SDDI o la que haga sus veces efectúa la respectiva evaluación, y de ser el caso, otorga conformidad al procedimiento y al estudio de mercado. De ser necesario, la SDDI o la que haga sus veces requiere la aclaración y/o rectificación al organismo o perito que efectuó la tasación, requerimiento que debe ser atendido en el plazo máximo de siete (7) días de recibido.

Para evaluar el otorgamiento de la conformidad al procedimiento de tasación y al estudio de mercado, la SDDI o la unidad de organización que haga sus veces efectúa un análisis de aspectos de forma, tales como la aplicación del procedimiento de tasación pertinente en función a la naturaleza del predio estatal, el cumplimiento del número mínimo y características de las muestras recogidas en el estudio de mercado en función al procedimiento utilizado, entre otros, así como la eventual existencia de errores materiales, ambigüedad o falta de claridad.

Si el tasador mantiene su criterio y no logra subsanar las observaciones efectuadas por el profesional de la entidad, la SDDI o la que haga sus veces requiere la contratación de otro organismo especializado o perito tasador para que realice una nueva tasación.

La conformidad a la tasación es otorgada mediante un Informe firmado por el/la profesional (ingeniero/a o arquitecto/a) que interviene en el procedimiento y visado por el/la Subdirector/a de la SDDI o el/la jefe/a de la que haga sus veces. El indicado Informe es acompañado por los Formatos de Resumen de Tasación que se aprueban como Anexos Nº 2, 3 y 4 de la presente Directiva, según corresponda a la naturaleza del predio.”

“6.6 Informe técnico legal

(…)

Llegado a esta etapa, el expediente administrativo de aprobación de la compraventa por subasta pública, debe contener los siguientes documentos:

(…)

k) Certificado de Zonificación y Vías o Certificado de Parámetros Urbanísticos, en caso el predio se encuentre en ámbito de aplicación de un Plan de Desarrollo Urbano.

l) Informes de potencialidad y oportunidad de mercado, incluyendo la Ficha de análisis costo-beneficio, en caso correspondan de acuerdo a lo establecido en el numeral 6.2.”

“7.1 Etapas del procedimiento de ejecución de la subasta pública

El procedimiento de ejecución de la subasta pública tiene las etapas siguientes:

1. Organización del expediente administrativo de ejecución de la subasta pública

2. Aprobación de las Bases Administrativas

3. Publicación de la convocatoria

4. Presentación de Sobre Nº 1

5. Calificación de postor hábil

6. Acto de subasta pública

7. Aumento de la garantía

8. Pago del precio

9. Firma del contrato

10. Entrega del predio

11. Baja del predio ante la municipalidad

12. Liquidación y distribución de ingresos

13. Actualización del SINABIP

14. Informe Final y archivo del expediente”

“7.4.3 La convocatoria debe efectuarse con un mínimo de veinte (20) y un máximo de treinta (30) días hábiles de anticipación a la fecha de presentación del Sobre Nº 1, en función a la accesibilidad y dimensión de los predios a subastar, u otros criterios que correspondan.”

“7.6 Presentación de Sobre Nº 1

Para participar en la subasta pública, el interesado debe presentar un sobre cerrado, denominado Sobre Nº 1, dentro del plazo y con los requisitos establecidos en las Bases Administrativas.”

“7.7.4 El/La interesado/a en participar en la subasta pública tiene la opción de subsanar la información requerida dentro del plazo establecido en las Bases Administrativas. En caso de que la observación no sea subsanada en el plazo previsto, se comunica a el/la interesado/a su descalificación para participar en el procedimiento de subasta pública, lo cual es comunicado mediante oficio.”

“7.9 Acto de subasta pública presencial

7.9.1 El acto de subasta pública es dirigido por el/la Subdirector/a de la SDDI o el/la Jefe/a de la unidad de organización que haga sus veces, en presencia de Notario Público. El acto de subasta pública también cuenta con la participación de un representante del SAT o la que haga sus veces para las consultas que resulten necesarias en la evaluación de los cheques de gerencia.

La modalidad de la subasta es “a sobre cerrado con posibilidad de mejora de oferta a viva voz, con puja abierta a tiempo fijo”.

7.9.2 Iniciado el acto de subasta pública, el/la Subdirector/a de la SDDI o el/la Jefe/a de la unidad de organización que haga sus veces requiere a cada postor hábil que presente el sobre cerrado, denominado Sobre Nº 2, conteniendo su propuesta económica y un cheque de gerencia emitido por una entidad financiera a favor de la SBN o de la entidad que ejecuta la subasta pública, equivalente al 20% del precio que propone, en calidad de garantía para participar en la subasta. Presentado el sobre en el acto, no cabe desistimiento.

7.9.3 Constituyen supuestos de descalificación del postor los casos en que:

a) El postor o su representante no presente la propuesta económica y/o el cheque de gerencia al momento de ser requerido conforme al numeral precedente.

b) El precio ofertado sea inferior al precio base establecido en la convocatoria.

c) La garantía no cubra el 20% del precio que propone.

d) Otros supuestos establecidos en las Bases Administrativas.

7.9.4 Si, luego de la apertura y evaluación del Sobre Nº 2 no resultaren postores hábiles, se declara desierta la subasta pública del predio respectivo. De resultar solo un postor hábil, permanezca o no presente durante el acto de subasta pública, se le adjudica el predio al precio ofertado en su propuesta económica, el cual no puede ser inferior al precio base.

7.9.5 De existir más de un postor hábil, se procede a la puja abierta a viva voz con tiempo fijo u otro mecanismo fijado en las Bases Administrativas, con todos los postores de las dos ofertas económicas más altas. La buena pro se adjudica al postor que realizó la mayor oferta durante la puja.

Los postores cuyas propuestas económicas no ingresaron a la puja son excluidos del procedimiento, debiéndose proceder en el acto de subasta pública a la devolución de sus cheques de gerencia presentados como garantía de sus propuestas económicas.

7.9.6 En caso exista más de un postor hábil por predio, pero se ausenten durante el acto de subasta pública, la buena pro se adjudica al mejor ofertante. De ser propuestas de igual valor, la buena pro se adjudica a quien presentó primero su solicitud de postor. Se considera segundo/a mejor ofertante a quien presentó la segunda mejor propuesta económica o a quien presentó en segundo lugar su solicitud de postor, según sea el caso. De existir más postores, estos quedan excluidos.

7.9.7 En caso exista más de un postor hábil por predio y el postor con la mejor oferta se ausente durante el acto de subasta pública, el/la segundo/a mejor ofertante presente en el acto de subasta pública tiene la posibilidad de mejorar dicha oferta. De existir más postores, estos quedan excluidos.

7.9.8 Adjudicada la buena pro, quedan retenidos los cheques de gerencia entregados como garantía del pago del precio de venta de el/la adjudicatario/a de la buena pro y de el/la segundo/a mejor ofertante. Dichos cheques de gerencia quedan bajo custodia del SAT o de la que haga sus veces para que se proceda con las acciones correspondientes.

7.9.9 Finalizado el acto de subasta pública, se levanta un acta que consigne lo acontecido en él, la cual es suscrita por el/la Subdirector/a de la SDDI o el/la Jefe/a de la unidad de organización que haga sus veces, el Notario Público y el/la adjudicatario/a de la buena pro. La indicada acta es publicada en la página web de la entidad que ejecuta la subasta pública.

7.9.10 El acto de subasta pública debe ser grabado y transmitido en tiempo real en internet a través de las herramientas digitales con las que disponga la entidad que ejecuta la subasta pública.”

Artículo 2.- Incorporar los numerales 7.10.4-A y 7.10.9-A a la Directiva Nº DIR-00006- 2021/SBN, denominada “Disposiciones para la compraventa por subasta pública de predios estatales”, aprobada por Resolución Nº 121-2021/SBN, en los términos siguientes:

“7.10.4-A La presentación del Sobre Nº 2 se realiza de forma física en el acto de subasta pública por parte del representante del postor.”

“7.10.9-A La SDDI o la unidad de organización que haga sus veces habilita a que los postores, que así lo estimen pertinente, puedan participar del acto de subasta pública de forma presencial, para la presentación de ofertas a viva voz en la puja. Para tales postores, se tendrá en cuenta su permanencia de forma presencial durante el acto de subasta pública, a efectos de la aplicación de lo previsto en los numerales 7.9.4, 7.9.6 y 7.9.7 de la presente Directiva. Asimismo, en caso interpongan impugnación contra el resultado de la subasta pública, se requerirá que suscriban el Acta a la que se refiere el numeral 7.17.1 de la presente Directiva.”

Artículo 3.- Derogar el numeral 7.7.1 de la Directiva Nº DIR-00006-2021/SBN, denominada “Disposiciones para la compraventa por subasta pública de predios estatales”, aprobada por Resolución Nº 121-2021/SBN.

Artículo 4.- Los procedimientos de compraventa por subasta pública iniciados antes de la entrada en vigencia de la presente Resolución, que se encuentren en trámite, se ajustan a lo dispuesto en la presente norma, en el estado en que se encuentren, sin afectar a las etapas ya ejecutadas.

Artículo 5.- Disponer la publicación de la presente Resolución en el Diario Oficial El Peruano, así como la misma y su Exposición de Motivos en la Plataforma Digital Única del Estado Peruano (www.gob.pe) y en la Sede Digital de la SBN (www.gob.pe/sbn), en la misma fecha de publicación en el Diario Oficial.

Regístrese, comuníquese y publíquese.

WILDER ALEJANDRO SIFUENTES QUILCATE

Superintendente

2364101-1