Ordenanza que regula aspectos relacionados al uso de azoteas en edificaciones residenciales, registro visual y colindancia de alturas en el distrito de San Luis
ORDENANZA Nº 322-MDSL/C
San Luis, 29 de noviembre de 2021
EL ALCALDE DE LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE
SAN LUIS
POR CUANTO
El Concejo Municipal de la Municipalidad Distrital de San Luis, en Sesión Ordinaria de la fecha;
VISTOS:
El Informe Nº 174-2021-GDU/SGOPC de la Subgerencia de Obras Privadas, Informe Legal Nº 321-2021-MDSL/GAJ de la Gerencia de Asesoría Jurídica, Informe N| 158-2021-MDSL-GDU/SGOPSC de la Subgerencia de Obras Privadas y Catastro; entre otros, sobre la “Ordenanza que regula aspectos relacionados al uso de azoteas en edificaciones residenciales, registro visual y colindancia de las alturas en el distrito de San Luis”;
CONSIDERANDO:
Que, de conformidad con el artículo 194 de la Constitución Política del Perú, concordante con el Artículo II del Título Preliminar de la Ley Orgánica de Municipalidades Ley Nº 27972 y sus modificatorias, señala que los gobiernos locales gozan de autonomía política, económica y administrativa en los asuntos de su competencia;
Que, según el artículo 9, numeral 8 de la Ley Nº27972, le corresponde al Consejo Municipal aprobar, modificar o derogar las ordenanzas; asimismo, acorde con el articulo 79 numerales 3.3.1 y 3.6.2 de dicha Ley, se han establecido como funciones específicas exclusivas de las municipalidades distritales, en materia de organización del espacio físico y uso del suelo, la aprobación del plan urbano con sujeción al plan y normas municipales provinciales sobre la materia; así como normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y licencias, y realizar la fiscalización de construcción, remodelación o demolición de inmuebles y declaratorias de fábrica;
Que, mediante Ordenanza Nº1082-MML, Ordenanza Nº1015-MML y Ordenanza Nº2358-MML la Municipalidad Metropolitana de Lima, aprueba el Reajuste Integral de la Zonificación de los usos de Suelo del distrito San Luis, que forma parte del Área de Tratamiento Normativo I y II de Lima Metropolitana, se establecen los cuadros Resúmenes de Zonificación Residencial, indicando entre otros, la altura de edificación máxima;
Que, el artículo 5, literal d) de la Norma G.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, señala que las habilitaciones urbanas y edificaciones deberán proyectarse y construirse, adecuándose al entorno y protegiendo el medio ambiente de manera que se integren a las características de la zona de manera armónica y, asimismo, de manera que la localización y el funcionamiento de las edificaciones no degraden el medio ambiente;
Que, de igual modo, el artículo 3, literal b) de la Norma A.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, establece que los proyectos de edificación cumplen el criterio básico de considerar, de acuerdo a las actividades que se realizan en ellos, las dimensiones de los ambientes, relaciones entre espacios, circulaciones y condiciones de uso requeridos;
Que, dentro de las políticas por la presente Administración Municipal, se encuentra la de otorgar a los vecinos del distrito de San Luis, las más amplias facilidades para que puedan implementar el uso de azoteas en edificaciones residenciales mejorando el registro visual y entorno urbano del distrito;
Que, es finalidad de la presente ordenanza que los inmuebles del distrito de San Luis, cumplan con los aspectos relacionados al uso de azoteas en edificaciones residenciales, registro visual y colindancia de alturas, como alternativa de ocupación, garantizando, al mismo tiempo, el desarrollo ordenado y armónico del distrito;
Que, en ese sentido, la Subgerencia de Obras Privadas y Catastro con el Informe Nº 158-2021-MDSL-GDU/SGOPC, da cuenta de la “Ordenanza que regula aspectos relacionados al uso de azoteas en edificaciones residenciales, registro visual y colindancia de las alturas en el distrito de San Luis”; que tiene por objetivos: fortalecer el mercado de suelos, alentar la inversión inmobiliaria pública y privada, con normas claras y confiables, densificar e intensificar el uso del suelo urbano.
Promover la más alta calidad del medio ambiente en el ámbito urbano y desanimar los procesos informales;
Que, por su parte la Gerencia de Asesoría Jurídica con el Informe Legal Nº 321-2021-MDSL-GAJ, opina que resulta procedente aprobar la citada Ordenanza. De igual manera, mediante Dictamen Nº 007-2021-MDSL-CDU la Comisión de Desarrollo Urbano, aprueba por unanimidad la aprobación de la presente Ordenanza, que regula aspectos relacionados al uso de azoteas en edificaciones residenciales, registro visual y colindancia de alturas en el distrito de San Luis;
Estando a los fundamentos antes expuestos, en uso de las facultades, conferidas por el inciso 8) del artículo 9º de la Ley Orgánica de Municipalidades Nº 27972, contando con ocho (8) votos a favor y el voto en abstención del regidor Roberto Arsenio Hervacio Aliaga, los señores Regidores asistentes a la Sesión de Consejo de la fecha, y con la dispensa del trámite de lectura y aprobación de actas, aprobaron por MAYORIA, la siguiente;
ORDENANZA QUE REGULA ASPECTOS RELACIONADOS AL USO DE AZOTEAS EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES, REGISTRO VISUAL Y COLINDANCIA DE ALTURAS EN EL DISTRITO DE SAN LUIS
Artículo 1º.- OBJETO
La presente Ordenanza tiene como objetivo regular aspectos relacionados con las azoteas, registro visual y colindancia de alturas para la ejecución de edificaciones, en el distrito de San Luis, conformante del Área de Tratamiento Normativo I y II de Lima Metropolitana, teniendo como principales objetivos:
• Fortalecer el mercado de suelos.
• Alentar la inversión inmobiliaria pública y privada, con normas claras y confiables.
• Densificar e intensificar el uso del suelo urbano.
• Promover la más alta calidad del medio ambiente en el ámbito urbano.
• Desanimar los procesos informales.
Artículo 2º.- ÁMBITO DE APLICACIÓN
Las disposiciones establecidas en el presente Reglamento alcanzan a personas naturales y jurídicas (propietarios, promotores, Juntas de Propietarios debidamente registradas, personas jurídicas en los Registros Públicos), que inicien procedimientos regulados por la Ley Nº29090 sobre Licencias de Edificación de Obras Nuevas, Ampliaciones y Remodelaciones.
Artículo 3º.- DEFINICIONES
1. Altura de Edificación: Es la dimensión vertical de una edificación que se mide desde el punto medio de la vereda del frente del lote; en caso de no existir vereda, se mide desde la superficie superior de la calzada más 0.15m. En caso que el ingreso sea por esquina, se tomará el nivel de la esquina. La altura total no incluye el parapeto superior sobre el último nivel edificado. Asimismo, no se miden los pisos retranqueados.
En terrenos en pendiente, la altura máxima de edificación se mide verticalmente sobre la línea de propiedad del frente y del fondo trazándose entre ambos una línea imaginaria, respetándose la altura máxima permitida.
2. Alineamiento de fachada: Límite de una edificación en relación con las edificaciones colindantes y respecto del eje de la vía desde la cual se accede.
3. Área Techada: Superficie y/o área que se calcula sumando la proyección de los límites de la poligonal del techo que encierra cada piso. En los espacios a doble o mayor altura se calcula en el piso que se proyecta. No forman parte del área techada: i) Los ductos, ii) Las cisternas, los tanques de agua, los cuartos de máquinas, los espacios para la instalación de equipos donde no ingresen personas; iii) Los aleros desde la cara externa de los muros exteriores cuando tienen como finalidad la protección de la lluvia, las cornisas y los elementos descubiertos como los balcones y las jardineras; iv) Las cubiertas de vidrio o cualquier material transparente o traslucido con un espesor menor a 10 mm cuando cubran patios interiores o terrazas.
4. Azotea: Es el nivel habitable sobre el techo del último piso de una edificación de uso privado, común o mixto, para el desarrollo de las actividades recreativas y complementarias, al cual se puede acceder por la escalera principal o por escalera interna desde la última unidad inmobiliaria del edificio, según corresponda.
5. Cerco opaco: Elemento de cierre que delimita una propiedad o dos espacios abiertos, utilizando materiales y/o diseño que no permitan el registro visual hacia el interior.
6. Cerco transparente: Elemento de cierre que delimita una propiedad o dos espacios abiertos, utilizando materiales y/o diseño que permitan registro visual hacia el interior.
7. Colindancia de Altura: Condición adicional que adquiere un predio para construir sobre su altura normativa, cuando colinda con un edificio preexistente de mayor altura sobre el mismo frente.
8. Lote en esquina: Predio ubicado en la intersección de dos vías vehiculares y/o peatonales como resultado de un proceso de habilitación urbana.
9. Muro divisorio: Paramento que separa dos inmuebles independientes, pudiendo o no ser medianero.
10. Muro medianero: Paramento que pertenece en común a dos predios colindantes. La línea imaginaria que los divide pasa por su eje.
11. Muro Perimétrico: Paramento que cerca el perímetro de un predio sobre sus linderos.
12. Paramento: Superficie de la fachada de una edificación. Los paramentos exteriores son elementos de cierre que define los límites de la edificación y la separa del ambiente exterior no techado. Los paramentos interiores son elementos de cierre que divide dos ambientes o espacios.
13. Parapeto: Muro, tabique o elementos opacos, traslucidos o transparentes, colocados para evitar caídas o separar unidades inmobiliarias.
14. Pared: Construcción vertical que cierra o limita un espacio
15. Retiro: Es la distancia que existe entre el límite de la propiedad y límite de edificación que se establece de manera paralela al lindero que le sirve de referencia.
16. Registro Visual: Afectación a la privacidad e intimidad que causa una edificación hacia edificaciones colindantes ya existentes.
17. Revoque: Capa o mezcla de cal y arena u otro material análogo con que se revoca.
18. Revestimiento: Producto o elemento que recubre las superficies de los parámetros interiores o exteriores de una edificación.
19. Techo: Elemento o parte superior que cubre un piso. El último techo de una edificación puede ser transitable para la instalación de equipamiento de la edificación, al que se puede acceder mediante una escalera de gato.
20. Techo sol y sombra: Cobertura con viguería de madera que permite el paso de la luz con elementos que crean sombra bajo éste. Puede tener cobertura liviana translúcida o transparente.
21. Vivienda: Edificación independiente o parte de una edificación multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias personas, capaz de satisfacer sus necesidades de dormir, comer, cocinar, asear, entre otras. El estacionamiento de vehículos, cuando existe, forma parte de la vivienda.
22. Vivienda bifamiliar: Edificación de uso residencial constituida por dos unidades de vivienda con acceso independiente, cuyo predio es de propiedad común.
23. Vivienda de uso colectivo: Edificación constituida por habitaciones y espacios individuales para descanso, aseo personal, y áreas compartidas para actividades de lavado, alimentación y reunión. Las actividades de lavado, almacenamiento y recreación, pueden ser o no parte de las áreas comunes
24. Vivienda multifamiliar: Edificación de dos a más unidades de vivienda en un edificio, cuyos bienes y servicios comunes que comparten son de propiedad común, así como comparten un solo acceso en común.
25. Vivienda taller: Edificación de uso principal residencial, constituida por una vivienda unifamiliar y por un espacio en el que se desarrolla una actividad comercial o artesanal.
26. Vivienda unifamiliar: Unidad de vivienda sobre un lote único, destinado a la residencia de un solo grupo familiar.
CAPÍTULO I
AZOTEAS
Artículo 4º.- ALCANCES
La presente Ordenanza reglamenta la construcción y uso de las azoteas en edificaciones residenciales, a fin de regular los niveles reglamentarios permisibles en concordancia con la consolidación actual que presenta el distrito de San Luis: por lo que se permitirá la construcción de edificios Unifamiliares, Multifamiliares y Viviendas Taller con una altura máxima establecida en el Anexo Nº05: Cuadro Nº04 de la Ordenanza Nº1082-MML y Anexo Nº2: Cuadro Nº01 de la Ordenanza Nº1015-MML, del Reajuste Integral de la Zonificación de los Usos de Suelo del Distrito San Luis, y se podrá acceder al nivel de azotea sobre las alturas máximas permitidas, para lo cual se debe cumplir con lo establecido en la presente ordenanza.
Artículo 5º.- CONSIDERACIONES GENERALES
Las azoteas se podrán construir sobre el techo del último piso de una edificación y sobre las alturas máximas permitidas, de uso privado, común o mixto, para el desarrollo de las actividades recreativas y complementarias al cual se puede acceder por la escalera principal o por escalera interna desde la última unidad inmobiliaria del edificio, según corresponda.
Deberá de preverse una solución para el sistema de recolección de aguas pluviales que deberá de ser resuelto dentro de la azotea, no pudiendo por ningún motivo dar hacia lotes colindantes ni a pozos de luz. Los pisos deberán de estar cubiertos con material impermeabilizante.
Se prohíbe el uso de mini – departamento y/o ambientes destinados a usos comerciales en la azotea.
Para edificaciones ya existentes, sólo se permitirá el uso de tabiquería de material noble, sistema drywall o muros de mampostería, quedando prohibido el uso de madera para tabiquería, ésta sólo podrá utilizarse para vigas en los techos.
Para edificaciones nuevas en las que se proyecten azoteas no habrá restricción respecto a los materiales a utilizar, debiéndose integrar arquitectónicamente y mantener el carácter de la edificación.
Para cumplir con el ancho reglamentario de pozos de iluminación y ventilación, el parapeto y/o muro a construir deberá retroceder como mínimo 1.00 m a fin de cumplir con lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones, caso contrario se levantarán a plomo.
Las nuevas edificaciones proyectadas en las azoteas deberán guardar armonía con el resto de la edificación.
Pueden acogerse al derecho de azotea todas las edificaciones nuevas, ampliaciones y remodelaciones; las edificaciones que a la fecha su altura es mayor a la altura normativa, pero que en su momento obtuvieron la licencia de construcción con dicha altura o cuentan con declaratoria de fábrica sin carga registral.
Los requisitos mínimos para el uso y construcciones en azoteas, según su uso y dominio, serán los siguientes:
1. El cerramiento de los límites de la azotea, frente a áreas públicas (avenidas, calles, pasajes, parques, plazas y estacionamientos), deberá realizarse mediante el uso de un parapeto o barandas con los elementos de protección correspondientes, con una altura de 1.10 m como mínimo, las mismas que pueden o no coincidir con el perímetro del área techada inferior y que se deberán adecuar armónicamente a la arquitectura de la edificación.
2. En los linderos laterales, que colinden con las propiedades vecinas y entre muros divisorios de unidades inmobiliarias, se deberán ejecutar obligatoriamente muros de 2.10 m de altura, a fin de evitar el registro visual a propiedad de terceros.
3. La altura del parapeto o baranda se mide desde el nivel accesible contiguo.
4. Se permitirá techar hasta 50% del área de la azotea. Adicionalmente, se permitirá techo sol y sombra sin cerramiento lateral en un porcentaje de 10% del área utilizable de la azotea.
5. El área utilizable de la azotea es la resultante de descontar el área de uso y dominio común ocupada por las instalaciones y equipos de los servicios comunes, del área total de la azotea (la superficie que corresponda al área construida del último piso).
6. Se considerará un retiro mínimo de 2.50 m en lotes normativos hasta 250 m2 y retiro de 3.00 m sobre lotes mayores a 250 m2, ambos retiros medidos desde la línea de borde del último piso sobre frentes que den a las vías públicas, exceptuando aquellos que por su ubicación no colinden directamente a vía pública. Sobre este retiro no se permitirá ningún tipo de construcciones (área techada), estructura liviana tipo sol y sombra, ni ningún otro tipo de elemento arquitectónico o estructural que desvirtúe la altura máxima establecida para la edificación.
7. Sobre los linderos laterales o el lindero posterior, colindantes con propiedad de terceros, no es obligatorio dejar retiro alguno.
8. Las instalaciones de tanques elevados deberán estar integradas armónicamente a la edificación, no permitiéndose la exposición visual de los tanques prefabricados ni de sus instalaciones, debiendo tener cerramientos opacos.
9. Los techos sol y sombra sobre terrazas abiertas en la azotea no se consideran como área techada para los efectos del cómputo del porcentaje indicado en el numeral 3.
10. Las construcciones sobre la azotea serán de un solo piso que no supere los 3.00 m de altura medidos desde el nivel del piso terminado de la azotea hasta la superficie superior del techo o cobertura.
11. Las áreas de uso y dominio común en las azoteas, que sirvan para el mantenimiento de las instalaciones y equipos de los servicios comunes de la edificación, deberán tener acceso desde el área común exclusivamente mediante escalera de gato. No se permitirá accesos a esta área desde los sectores de la azotea de uso y dominio privado.
12. Las azoteas o techos que no tengan usos como áreas complementarias de la edificación según lo establecido en la presente norma deberán mantenerse libres de desechos, no deberán ser utilizadas como depósitos, y/o para almacenamiento de cualquier índole.
13. Las construcciones en azoteas para ampliaciones y/o remodelaciones deberán ser de material liviano, a excepción de los servicios higiénicos y áreas húmedas en general que podrán ser de material noble o liviano y adicionalmente estar revestidos con mayólica y/o cerámico por razones de mantenimiento y conservación.
14. Los propietarios que deseen construir ampliaciones y remodelaciones en azoteas deberán presentar dentro del expediente una declaración jurada firmada por un ingeniero estructural el cual se hará responsable por la integridad y seguridad que ofrezcan las estructuras que se pretendan colocar en ellas.
Artículo 7º.- RÉGIMEN DE PROPIEDAD
Las azoteas podrán utilizarse en edificaciones residenciales bajo el régimen de propiedad exclusiva, común o mixta, según lo definan o establezcan en el Reglamento Interno los propietarios o promotores de las edificaciones. Siempre que además de los requisitos mínimos previamente señalados se cumpla con lo siguiente:
A) AZOTEA CON RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
El régimen de propiedad exclusiva contempla el uso de la azotea para propietarios de los últimos pisos cuyos aires les pertenezcan.
1. El acceso a las áreas de azotea de dominio privado será obligatoriamente a través de escaleras, que cuente por lo menos con las dimensiones mínimas establecidas en el Reglamento Nacional de Edificaciones a ser consideradas al interior de cada uno de los departamentos del ultimo nivel.
2. En la azotea no debe haber comunicación directa entre las áreas de dominio privado con las áreas de dominio común, cuyo acceso se efectuará únicamente a través de escalera, ascensor o escalera de gato desde el área común del último piso.
3. Solo se podrá utilizar para lo siguiente:
a) Servicios: Lavandería, tendal, cuarto de planchado o servicios, depósitos o servicios higiénicos para el personal de servicio.
b) Recreación: Aire libre, terraza, BBQ, bar, jardines y áreas verdes, lavadero, piscina, pérgolas livianas, salas de estar, salas de recreación o sala de uso múltiple, biblioteca, cuarto de trabajo, estar familiar, gimnasio, servicios higiénicos o depósitos como complemento de usos indicados y/u otros no contemplados y que puedan ser evaluados por la Comisión Técnica Revisora de Proyectos que no sean incompatibles a los señalados.
c) Se podrá considerar la combinación de alternativas de uso de azotea.
d) Cuando las azoteas formen parte de una sola vivienda (flax, dúplex y/o triplex), pueden albergar cualquier uso destinado a vivienda, sea principal o complementario.
e) Adicionalmente a lo señalado, en la planta de azotea deberán señalarse claramente las secciones del techo (aires) que correspondan al dominio privado de cada uno de los propietarios de los departamentos del último piso, con indicación de las áreas utilizables y el acceso de cada uno y de la sección que corresponde al dominio común.
4. La habilitación de la azotea deberá contar con las instalaciones sanitarias de protección contra las filtraciones e inclemencias del medio ambiente (rejillas, canaletas, sumideros, etc.).
5. Todas las edificaciones que se ejecuten en la azotea, aunque sean de propietarios distintos, deberán guardar homogeneidad en su tratamiento y acabados con la edificación matriz y con las otras construcciones que comparten el uso de la misma azotea.
6. El uso exclusivo de la azotea deberá quedar establecido en la respectiva inscripción en el Registro de Predios de Lima, sólo para los propietarios del último piso y con el acceso directo desde la(s) unidad(es) de vivienda a la porción de azotea que les corresponde, debidamente demarcada en los planos de independización y documentos de inscripción.
7. De plantearse más de una azotea sobre el último nivel de la edificación, a cada una se le computará el porcentaje establecido independientemente. No se permitirá la compensación de áreas techadas entre azoteas que correspondan a unidades de vivienda diferentes.
8. También debe considerarse dentro del porcentaje para el uso de azotea establecido en el numeral 6.4 del presente Artículo, la doble altura de cualquiera de los ambientes de la unidad de vivienda del último piso.
9. Serán de uso y dominio exclusivo de las unidades de vivienda del último piso, y sus linderos no deberán sobrepasar los del departamento del cual forma parte. El acceso será obligatoriamente a través del área de dominio privado de los departamentos a los que da servicio.
10. No se permitirá el acceso desde las áreas de uso común a las áreas de uso exclusivo.
B) AZOTEA CON RÉGIMEN DE PROPIEDAD COMÚN
El régimen de propiedad común contempla el uso de la azotea para propietarios, promotores o Junta de Propietarios que así lo determinen.
1. El acceso a las áreas comunes será obligatoriamente a través de escaleras (y adicionalmente se podrá plantear acceso por medios directos como elevadores o ascensores), con la sección mínima reglamentaria que se permite, para acceso y evacuación en caso de eventos inesperados como sismos u otros siniestros.
2. La azotea de régimen común tendrá comunicación directa a las áreas de dominio común que acceden desde el primer nivel inferior de la edificación.
3. Usos permitidos:
a) Solo se podrá utilizar para usos recreativos y complementarios: El uso permitirá desarrollar actividades para descanso o diversión de los residentes de la edificación multifamiliar en ambientes para terrazas, BBQ, lavandería, tendal, piscina, pérgolas livianas, salas de recreación o juegos hobby, gimnasio, servicios higiénicos, o depósitos como complemento de los usos indicados.
b) Para habilitar la azotea y sus aires según esta alternativa deberá presentarse conjuntamente con los proyectos para su aprobación de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, el tratamiento de aislamiento acústico requerido para mitigar el impacto negativo por ruidos o vibraciones que pudiera ocasionar el uso recreacional de la azotea, que afecte a los residentes del último piso.
c) En la Conformidad de Obra deberá quedar establecida la obligación de considerar en el Reglamento Interno un capítulo especial referido al uso de la azotea y sus aires en el que se establezcan claramente las restricciones del mismo en cuanto a administración, horarios, actividades, etc.
C) AZOTEA CON RÉGIMEN DE PROPIEDAD MIXTA
El régimen de propiedad mixta contempla la combinación del régimen de uso de propiedad exclusiva o de dominio privado y el régimen de propiedad común para propietarios, promotores o Junta de Propietarios que así lo determinen.
1. En el régimen de propiedad mixta necesariamente el acceso común tendrá comunicación directa a las áreas de dominio común que acceden desde el primer nivel inferior de la edificación. En el caso de dominio exclusivo se hace por el acceso directo que se tendrá desde los departamentos de vivienda del (os) ultimo (s) piso (s) y no habrá comunicación entre ellos.
2. Usos Permitidos:
Se permitirán los usos establecidos en párrafos precedentes para cada régimen precisado y conforme lo determine el propietario intelectual del proyecto a requerimiento de los propietarios, promotores o de la Junta de Propietarios.
CAPITULO II
REGISTRO VISUAL
Artículo 8º.- GENERALIDADES
Las edificaciones, en los casos que colinden lateral o posteriormente con edificaciones existentes de uso residencial, no deben generar registro visual a las áreas libres, patios, jardines internos, terrazas, pozos de iluminación interior, y otras áreas que constituyan ambientes sociales de viviendas unifamiliares, multifamiliares, quintas y conjunto residencial.
Artículo 9º.- CRITERIOS DE PROTECCIÓN
Para impedir el registro visual se debe considerar los siguientes criterios de protección:
1. Los cercos de los pozos de luz a predios colindantes deberán tener una altura mínima de 3.50 ml de material de albañilería (ladrillo o concreto), medidos desde el primer nivel; a partir de dicha altura podrán proponerse otros materiales con la altura suficiente para impedir el registro visual.
2. Se debe contemplar sistemas o cualquier alternativa de solución para el control visual en las ventanas u otros elementos arquitectónicos que den hacia espacios abiertos y que generen registro visual a edificaciones colindantes de uso residencial.
3. No se permitirá abertura de vanos que colinden con propiedad de terceros.
4. Las azoteas y terrazas que generen registro visual al predio colindante deben tener un parapeto opaco lateral de 2.10 ml de altura que impida el registro visual.
5. Cuando las fachadas de las edificaciones residenciales consideren un balcón continuo para más de una unidad inmobiliaria de uso residencial, deberán contemplar la colocación de soluciones arquitectónicas con altura suficiente que impidan el registro visual y garantice la privacidad entre las unidades habitacionales colindantes.
Al respecto, se muestra un ejemplo gráfico:
Gráfico 1: Esquema en Planta
CAPITULO III
COLINDANCIA DE ALTURA
Artículo 12º.- GENERALIDADES
1. El concepto de colindancia se aplicará a los predios que colinden lateralmente con predios cuyos parámetros establezcan diferencia de alturas y su cálculo corresponderá al promedio de las alturas establecidas.
2. El factor resultante del cálculo promedio de la altura es aplicable para los cálculos en números enteros y en los decimales se asume el valor entero inmediato inferior.
Artículo 13º.- ALTURA
1. La altura de edificación es la dimensión vertical de una edificación que se mide desde el punto más alto de la vereda del frente del lote; en caso de no existir vereda, se mide desde el nivel de la calzada más 0.15m. La altura incluye los pisos retranqueados.
2. En caso de que el ingreso sea por esquina, se tomará el nivel de la esquina. La altura total no incluye el parapeto superior sobre el último nivel edificado. Asimismo, no se miden los pisos retranqueados.
3. En terrenos en pendiente, la altura de edificación se mide sobre la línea imaginaria que une el punto más alto del lindero frontal con el equivalente en el lindero posterior a diferente altura.
4. No se contabilizan paramentos verticales para recubrimientos de equipos en el último nivel, parapetos y construcciones en azoteas, tanques elevados, cuartos de máquinas, ni casetas de equipos electromecánicos.
5. En caso de implementarse pisos técnicos intermedios o sobre la azotea, éstos no se consideran como piso de la edificación.
6. Las alturas están establecidas en pisos, con las siguientes precisiones:
a) En zonas residenciales y comerciales. - En las zonas residenciales los pisos tendrán un máximo de 3.00 m. de altura; y en las zonas de comercio, comunicación y transporte, hospedaje, oficinas, salud y demás que sean compatibles con vivienda los pisos tendrán un máximo de 4.00 m. de altura. Para efectos del cómputo de la altura se deberá tener en cuenta que los pisos que superen las alturas indicadas serán considerados como doble altura, con el número de pisos que corresponda según la altura propuesta.
Sobre las alturas máximas resultantes de la aplicación de lo regulado en el presente literal podrá edificarse una altura adicional de tres (3) metros correspondientes al uso de azoteas, según las condicionantes que para ello se establecen en el Capítulo I de la presente Ordenanza y 1.50 m. exclusivamente en el caso de uso semisótano para estacionamientos.
b) En las Zonas Residenciales. - Podrá incrementarse la altura de edificación normada de predios en razón de su Colindancia, según las condicionantes siguientes:
1.- Los predios que colinden lateralmente con una edificación de mayor altura que la normativa, podrá edificar hasta el promedio entre la altura existente y la normada, siempre que no supere el 50% de la diferencia de ambas alturas
Gráfico 2: Esquema en Elevación
2.- Los predios que colinden lateralmente con dos edificaciones de mayor altura que la normada, podrá edificar hasta el promedio entre las dos alturas existentes, siempre que no supere el 50% de la diferencia de ambas alturas.
Gráfico 3: Esquema en Elevación
c) En las zonas donde la altura de edificación está asignada con la fórmula: 1.5 (a + r)
a = Dimensión equivale a la sección de la vía a la que da frente la edificación en metros.
r = Dimensión que corresponde a la suma de los retiros reglamentarios en ambos lados de la vía.
No se permitirá una mayor altura por más que la edificación se retire una distancia mayor a la del retiro reglamentario.
d) Lotes en esquina. - En un lote en esquina con frentes a vías de diferentes Alturas Máximas de Edificación, el volumen de mayor altura podrá voltear sobre la vía de menor altura en una longitud igual al ancho de esta vía medida a partir de la línea de retiro municipal que corresponde a la vía de mayor altura.
Sobre el resto de dicho frente, la altura de edificación podrá alcanzar la altura resultante del promedio entre las dos alturas normativas, medidos en número de pisos y en metros lineales.
Gráfico 4: Esquema en Planta
d) La obtención de una mayor altura por consolidación
Cuando el predio se ubica en una manzana consolidada y la altura del 50% de los edificios preexistentes en el frente de la manzana tienen una altura mayor al predio materia de edificación, se puede edificar hasta la altura promedio de los edificios preexistentes, siempre que no supere el 50% de la diferencia de ambas alturas.
Artículo 15º.- NO APLICACIÓN DE COLINDANCIA
No es aplicable la colindancia a lote posterior.
DISPOSICIÓN
COMPLEMENTARIA
Primera: Las empresas y/o personas naturales que tramiten licencias de edificación y anteproyectos arquitectónicos, deberán incluir las disposiciones señaladas en los artículos de la presente Ordenanza, las mismas que serán verificadas durante el procedimiento de revisión del expediente administrativo, la verificación administrativa y por la Comisión Calificadora de Proyectos, según corresponda, de acuerdo a la modalidad de aprobación que estipula la Ley Nº 29090, Ley Nº 29476 sus modificatorias y sus respectivos reglamentos.
Segunda: La emisión de la conformidad de obra, adicionalmente al cumplimiento de las normas vigentes para edificaciones y de la licencia otorgada, estará sujeta al cumplimiento de los artículos de la presente Ordenanza y deberá incluirse en el informe final de verificación técnica estipulada en la Ley Nº 29090, Ley Nº 29476 sus modificatorias, así como sus respectivos reglamentos.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS Y FINALES
Primera: Facúltese al señor alcalde a establecer mediante Decreto de Alcaldía, las disposiciones complementarias y/o reglamentarias que sean necesarias para la adecuación y mejor aplicación de lo dispuesto en la presente Ordenanza.
Segunda. - Encárguese a la Gerencia de Desarrollo Urbano a través de la Sub Gerencia de Obras Privadas y Catastro, el cumplimiento de lo dispuesto en la presente Ordenanza.
Tercera. - Encargar a la Secretaria General publicar en el Diario Oficial El Peruano y a la Subgerencia de Tecnología de la Información, la publicación del presente Ordenanza en el Portal Institucional de la Municipalidad distrital de San Luis.
POR TANTO:
Regístrese, publíquese, comuníquese y cúmplase.
DAVID RICARDO V.ROJAS MAZA
Alcalde
2020002-1