Ordenanza que regula la ejecución de proyectos de habilitación urbana y edificación para vivienda de interés social en la provincia de Lima

ORDENANZA N° 2361-2021

Lima, 17 de junio de 2021

EL ALCALDE METROPOLITANO DE LIMA

POR CUANTO:

El Concejo Metropolitano de Lima, en Sesión Ordinaria de la fecha;

Estando a lo expuesto y en uso de las facultades conferidas por el numeral 8 del artículo 9 y los artículos 39, 40 y 157 de la Ley N° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades y de conformidad con lo opinado por la Comisión Metropolitana de Desarrollo Urbano, Vivienda y Nomenclatura, mediante su Dictamen N° 019-2021-CMDUVN de fecha 24 de febrero de 2021, el Concejo Metropolitano de Lima, por UNANIMIDAD y con dispensa del trámite de aprobación del acta, aprobó la siguiente:

ORDENANZA

QUE REGULA LA EJECUCIÓN DE PROYECTOS DE HABILITACIÓN URBANA Y EDIFICACIÓN PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN LA PROVINCIA DE LIMA

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.- Objeto y Ámbito de Aplicación.

La presente Ordenanza tiene como objeto establecer disposiciones para el diseño y ejecución de proyectos de Habilitación Urbana y Edificación de Vivienda de Interés Social, sujeta a las disposiciones establecidas en la Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, que incluye sus modificatorias y su Reglamento.

Siendo de aplicación obligatoria en toda la provincia de Lima, se exceptúa del ámbito de aplicación al Área de Tratamiento Normativo III.

Artículo 2.- Alcances.

2.1 Vivienda de Interés Social – VIS.

La Vivienda de Interés Social - VIS es aquella solución habitacional subsidiada por el Estado y destinada a reducir el déficit habitacional, cuyo valor máximo y sus requisitos se encuentran establecidos en el marco del Programas Techo Propio, del Nuevo Crédito Mivivienda, así como de cualquier otro producto promovido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - MVCS.

2.2 De acuerdo con las características del suelo.

a) Los proyectos de habilitación urbana sujetos a la presente Ordenanza se ejecutan en predios ubicados en áreas urbanas y áreas urbanizables inmediatas, en zonas donde se sustituyan áreas urbanas deterioradas, en islas rústicas y en áreas donde se realicen proyectos de renovación urbana o de reurbanización. Los proyectos de edificación se ejecutan en predios habilitados o con proyecto de Habilitación Urbana aprobado.

Se incluyen los proyectos de edificación en predios formalizados por el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI o donde este haya intervenido, siempre que cuenten con servicios públicos domiciliarios operativos de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica y vía de acceso mínimo para casos de emergencia.

b) Los proyectos de habilitación urbana y/o de edificación señalados en el literal a) del presente numeral, pueden desarrollarse de acuerdo con las zonificaciones que se precisan en el siguiente cuadro:

USOS	ZONIFICACION
RESIDENCIAL	RDM	Residencial de Densidad Media
	RDA	Residencial de Densidad Alta
	RDMA	Residencial de Densidad Muy Alta
COMERCIAL	CV	Comercio Vecinal
	CZ	Comercio Zonal
	CM	Comercio Metropolitano
INDUSTRIAL	VT	Vivienda Taller
OTROS	OU (*)	Otros Usos (solo en predios del Estado)

(*) Aplica solo para programas de vivienda que se ejecuten bajo concurso público. Se considera como referencia la zonificación residencial de mayor densidad que se encuentre contigua o frente al lote, pudiendo la Municipalidad Metropolitana de Lima aprobar el cambio de zonificación respectivo.

c) No podrán desarrollarse proyectos de Vivienda de Interés Social - VIS, acogiéndose a lo dispuesto en la presente Ordenanza, en predios ubicados en zonas calificadas intangibles y/o de alto riesgo declaradas por la municipalidad respectiva o en zonas de riesgo no mitigable declaradas por la autoridad competente. En caso de inmuebles ubicados en zonas monumentales, ambientes urbanos monumentales y/o bienes culturales inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, los proyectos de vivienda de interés social se desarrollan aplicando la normativa que le corresponda.

2.3 Tipos de proyecto.

Están comprendidos dentro de los alcances de la presente Ordenanza, los proyectos que se promuevan, desarrollen o ejecuten bajo las siguientes modalidades:

Habilitaciones urbanas del tipo 5 según lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

- Edificaciones unifamiliares o multifamiliares.

- Conjuntos residenciales.

- Renovación urbana.

- Densificación urbana.

- Reurbanización

- Remodelación de edificaciones para fines residenciales.

- Edificaciones de uso residencial ubicadas en zonas formalizadas por COFOPRI o donde ésta haya Intervenido, con servicios públicos domiciliarios operativos”.

CAPÍTULO II

HABILITACIÓN URBANA

Artículo 3.- Proyectos de Habilitación Urbana.

3.1 Los proyectos de habilitación urbana que se ejecuten en aplicación de la presente Ordenanza se califican como habilitaciones urbanas tipo 5 con construcción simultánea de viviendas.

3.2 El Reglamento Nacional de Edificaciones establece las demás características de estos tipos de habilitaciones urbanas.

3.3 En habilitaciones urbanas Tipo 5 desarrolladas de acuerdo con lo establecido en la presente Ordenanza, los contratos de compraventa de los lotes resultantes del proceso de habilitación urbana estipulan expresamente que el tipo de viviendas a edificarse en ellos necesariamente se ciñe al proyecto arquitectónico aprobado y autorizado con la licencia de edificación respectiva.

3.4 En habilitaciones urbanas Tipo 5 no pueden efectuarse transferencias de lotes de vivienda para fines de autoconstrucción.

3.5 En las habilitaciones urbanas Tipo 5 desarrolladas de acuerdo con lo establecido en la presente Ordenanza, el área y frente mínimos de los lotes, pueden ser los considerados en el respectivo proyecto; el tipo de vivienda es unifamiliar y multifamiliar.

3.6 Los componentes de diseño de una habilitación urbana son los espacios públicos y los terrenos aptos para ser edificados. Los espacios públicos están a su vez conformados por las vías de circulación vehicular y peatonal, así como por las áreas destinadas a parques y plazas de uso público. Los servicios públicos deben instalarse solo en los espacios públicos. Los terrenos edificables comprenden los lotes de libre disposición del propietario y los lotes que deben ser aportados reglamentariamente en terreno habilitado o redimidos en dinero, según corresponda.

3.7 La sección vial mínima es de 7.20 m, con módulos de calzada y siempre que no cumpla con función colectora. Las características de la sección vial son determinadas por el proyectista en base a los siguientes módulos o secciones:

MÓDULO	SECCIÓN
Vereda: 0.90 m	Vereda 1.80 m
Berma en estacionamiento: 1.80 m
Calzada: 2.70 m	Calzada: 5.40 m

Las vías de acceso exclusivo a las viviendas, con tránsito vehicular y peatonal tienen como sección vial mínima 7.20 m, debiendo contar con elementos que condicionen la velocidad vehicular. Las vías que tengan hasta 100 m de longitud pueden tener un solo acceso y plataforma para el cambio de dirección. En caso la vía sea de mayor longitud, debe contar con acceso en sus dos extremos, no pudiendo tener más de 500 m.

Los pasajes peatonales y/o escaleras de circulación de la habilitación urbana tienen una sección igual a un veinteavo (1/20) de su longitud y cuentan, como mínimo, con dos módulos de vereda y una sección de 4.00 m. Estas vías sirven de unión con las vías vehiculares y además pueden conectarse con los ingresos a las edificaciones.

Artículo 4.- De los aportes Reglamentarios.

Las habilitaciones urbanas de conformidad con su área bruta habitable efectúan los siguientes aportes:

- Recreación pública, ocho por ciento (8%)

- Ministerio de Educación, dos por ciento (2%)

CAPÍTULO III

EDIFICACIÓN

Artículo 5.- Proyectos de Edificación.

5.1 Las viviendas de interés social son construidas en el marco del Reglamento Nacional de Edificaciones, la presente Ordenanza y normas complementarias, con materiales y sistemas constructivos no convencionales, normalizados por el Servicio Nacional de Normalización, Capacitación e Investigación para la Industria de la Construcción - SENCICO, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1 del Decreto Supremo Nº 010-71-VI, así como en el numeral 3 del artículo 20 de la Ley Nº 30156, Ley de Organización y Funciones del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Para dichos efectos, se presenta una declaración jurada señalando que el proyecto se ejecutará según las condiciones establecidas en la presente Ordenanza hasta la transferencia del bien, lo cual debe ser acreditado en la etapa de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación. El Fondo MIVIVIENDA S.A. y las municipalidades verifican el cumplimiento de estas condiciones, pudiendo denunciar ante el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual - INDECOPI.

5.2 Para los proyectos de edificación se requiere como mínimo un (01) estacionamiento para vehículo motorizado por cada tres (03) unidades de vivienda; para los proyectos ubicados en laderas y los enmarcados en el Programa Techo Propio con el Bono Familiar Habitacional - BFH, se requiere como mínimo un (01) estacionamiento para vehículo motorizado por cada cinco (05) unidades de vivienda. En todos los casos antes mencionados, así como en las viviendas unifamiliares, se debe contar con al menos un (01) estacionamiento para este tipo de vehículo. Además, las edificaciones multifamiliares o conjuntos residenciales deben proveer como mínimo un estacionamiento para bicicleta por cada unidad de vivienda.

En los proyectos se puede plantear bolsas de estacionamientos para vehículos motorizados y/o para bicicletas, que sustenten la dotación de estacionamientos establecida.

5.3 El proyecto debe desarrollar no menos del 50% del área techada vendible o neta de vivienda, exclusivamente para vivienda de interés social, para acogerse a los parámetros establecidos en la presente Ordenanza; el área restante podrá contemplar edificaciones con usos complementarios al residencial que sean compatibles con la zonificación permitida, prevista en el literal b) del numeral 2.2 del artículo 2 de la presente Ordenanza, incluyendo unidades de vivienda que no correspondan a vivienda de interés social.

Artículo 6.- Parámetros urbanísticos y edificatorios.

Los proyectos de edificación se desarrollan considerando los siguientes parámetros urbanísticos y edificatorios:

6.1 Condiciones de Diseño y Dimensiones.

Toda unidad de vivienda debe permitir cumplir las funciones de estar, comer, dormir, cocinar, asearse y lavar, cuyas dimensiones sustenten su funcionalidad, en interrelación coherente entre ambientes, iluminación y ventilación según lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones, a fin de garantizar su habitabilidad y confort, conforme a las siguientes condiciones:

a) Las dimensiones y áreas de los ambientes son las resultantes del diseño, mobiliario y equipamiento doméstico que se proponga.

b) Se permite la integración de los ambientes de sala, comedor y cocina.

c) Los baños pueden prestar servicio desde cualquier ambiente de la vivienda.

d) Las escaleras al interior de las viviendas, que tengan uno de sus lados libres, no pueden tener un ancho menor a 0.80 m por tramo. Se consideran dentro de esta clasificación las escaleras que se desarrollan en dos tramos, sin muro intermedio.

e) Las escaleras que se desarrollen entre muros no pueden tener un ancho menor a 0.90 m.

f) Las escaleras comunes en edificios no pueden tener un ancho menor a 1.20 m y el área de descanso de la escalera es también de dicha dimensión.

g) En el caso de proyectos de densificación establecidos en la presente Ordenanza, donde la escalera común constituya acceso a no más de cuatro viviendas, el ancho mínimo será de 1.00 m.

h) Pueden construirse edificaciones de más de 5 pisos sin ascensores, siempre y cuando lo permita la altura normativa y a partir del quinto piso corresponda a una sola unidad inmobiliaria (departamento tipo dúplex o triplex, entre otros), donde el ingreso a la misma se ubique como máximo en el quinto piso.

i) En caso la edificación cuente con circulación vertical común superior a 12.00 m de altura sobre el nivel del ingreso común principal a la edificación, se exige el uso de ascensores.

j) En las azoteas de edificaciones multifamiliares y de conjuntos residenciales, además de permitirse tanques elevados y casetas de ascensor, podrán ser techada en el cincuenta por ciento (50%) del área total restante, para uso privado o servicios comunes o mixtos. Para dichas instalaciones y áreas techadas se considera un retranque mínimo de 1.50 m del límite exterior frontal de la azotea y destinar un treinta por ciento (30%) del área libre resultante, como área verde natural; permitiendo el acceso a la azotea mediante la prolongación de la(s) escalera(s) común(es) y/o ascensor(es), en el caso de servicios comunes y a través de la unidad de vivienda del último nivel, en el caso de uso privado.

6.2 Densidad máxima.

Para el caso de viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares y conjuntos residenciales, el cálculo de las densidades se realiza considerando el número de dormitorios que albergan de acuerdo con la siguiente tabla:

Unidades de Vivienda	Número de Habitantes
De un dormitorio (*)	2
De dos dormitorios	3
De tres dormitorios	5

(*) En los departamentos de 01 dormitorio con ambientes complementarios, se aplica la densidad correspondiente a 02 dormitorios.

De acuerdo con la zonificación, la densidad máxima es:

Para Multifamiliares:

Para Conjuntos residenciales:

(1) No aplica en Área de Tratamiento Normativo III, a excepción de los lotes considerados receptores de Derecho Adicional de Edificación Transferible – DAET, establecidos mediante Ordenanza aprobada por Lima Metropolitana y los sectores de aplicación determinados por las Municipalidades Distritales.

(2) Aplicable en vías de 20.00 m a más de sección; las dimensiones del parque según la normativa vigente.

(3) Aplicable también en RDMA y zonificación compatible.

6.3 Área libre mínima de lote.

En los edificios multifamiliares, el área libre mínima dentro del lote es de treinta por ciento (30%) y para conjuntos residenciales el área libre es del cuarenta por ciento (40%).

En los lotes ubicados en esquina o que presentan dos o más frentes, el área libre mínima es de veinticinco por ciento (25%) para edificios multifamiliares y para conjuntos residenciales el área libre es de treinta por ciento (30%). En las nuevas habilitaciones urbanas que se precisan en el numeral 3.1 del artículo 3 de la presente Ordenanza que correspondan a vivienda unifamiliar, no es exigible el área libre mínima al interior del lote, siempre que los ambientes resuelvan su iluminación y ventilación natural en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

6.4 Altura máxima de edificación.

Para Multifamiliares:

Para Conjuntos Residenciales:

(1) No aplica en Área de Tratamiento Normativo III, a excepción de, los lotes considerados receptores de Derecho Adicional de Edificación Transferible – DAET, establecidos mediante Ordenanza aprobada por Lima Metropolitana y los sectores de aplicación determinados por las Municipalidades Distritales.

(2) Aplicable en vías de 20.00 m a más de sección y en parques con dimensiones según la normativa vigente.

(3) Aplicable también en RDMA y zonificación compatible.

(4) Incluye parapeto de azotea de ser el caso. La altura libre mínima entre pisos según el Reglamento Nacional de Edificaciones.

a: Ancho de vía

r: Retiros

En lotes ubicados con frente a dos calles o más calles, paralelas o no y/o en esquina, se aplica la altura de edificación que corresponda a cada vía hasta el 50% de profundidad del lote.

En lotes con zonificación Residencial de Densidad Alta (RDA) y Densidad Muy Alta (RDMA) y que se encuentren ubicados con frente a parque, para efectos del cálculo del 1.5 (a+r) se considerará hacia el parque el mismo retiro del lote.

En ningún caso la altura de edificación obtenida, como resultado de la aplicación del presente artículo, podrá ser usada por lotes colindantes para efectos de incrementar altura en aplicación de colindancia o consolidación.

6.5 Densificación Urbana.

En el caso de proyectos de densificación urbana que transformen parcial o totalmente las viviendas unifamiliares existentes en multifamiliares:

a) Se puede hacer uso de los retiros o áreas libres existentes para establecer las circulaciones que vinculen las nuevas unidades de vivienda a la vía pública.

b) No es exigible área libre mínima al interior del lote, siempre que los ambientes resuelvan su iluminación y ventilación en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

c) No es exigible la provisión de estacionamientos al interior del lote.

d) Puede efectuarse la renovación urbana, para densificar sobre lotes con edificaciones que no reúnan las características mínimas de seguridad y condiciones de diseño estipulado en el Reglamento Nacional de Edificaciones, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 108 y 109 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible, aprobado por Decreto Supremo Nº 022-2016-VIVIENDA, en cuyo caso deberá demolerse la edificación existente para generar una nueva edificación.

6.6 Edificaciones Multifamiliares y Conjuntos Residenciales.

La sumatoria de áreas libres del conjunto residencial correspondiente a una habilitación de lote único se considera como cálculo del aporte de recreación pública, a la que se refiere el artículo 4 de la presente Ordenanza, descontando los pasajes peatonales y/o vehiculares; sin embargo, estas áreas libres mantienen su carácter privado.

6.7 Construcción de conjuntos residenciales por etapas.

En los conjuntos residenciales, cuando se trate de construcciones en vivienda unifamiliar, se permite el crecimiento hasta un máximo de tres niveles, pudiendo, sólo en estos casos, autorizarse su construcción por etapas. Para tal efecto, el promotor consigna esta posibilidad en la documentación de compraventa de las viviendas, debiendo proporcionar a los propietarios, los planos de las ampliaciones correspondientes, el sistema de construcción empleado y el Reglamento Interno.

En los conjuntos residenciales, cuando se trate de construcciones de vivienda multifamiliar, se permite autorizar su construcción por etapas, para lo cual el promotor debe presentar el proyecto integral, considerando que cada etapa se ejecuta y funciona independiente del conjunto.

Artículo 7.- De la determinación definitiva de los equipamientos urbanos y del trazo e intercambios viales.

En los proyectos de habilitación urbana se determina y define la ubicación exacta de los equipamientos urbanos y los trazos e intercambios viales aprobados en los Planes Urbanos.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES

Primera.- La presente Ordenanza entra en vigencia a partir del día siguiente de su publicación en el Diario Oficial “El Peruano”.

Segunda.- Publíquese la presente Ordenanza en el Diario Oficial El Peruano y en el Portal Institucional de la Municipalidad Metropolitana de Lima (www.munlima.gob.pe).

POR TANTO:

Regístrese, comuníquese y cúmplase.

JORGE MUÑOZ WELLS

Alcalde

1964775-1