Ordenanza de consolidación de zonas, áreas mínimas de unidad de vivienda, estacionamiento y uso de azoteas en el distrito de La Victoria

ORDENANZA Nº 355/MLV

La Victoria, 30 de noviembre de 2020

EL ALCALDE DE LA MUNICIPALIDAD DE LA

VICTORIA

POR CUANTO:

EL CONCEJO MUNICIPAL,en sesión ordinaria virtual del 30 de noviembre de 2020.

VISTO: el Dictamen Conjunto de las Comisiones de Planificación, Presupuesto y Asuntos Legales; y de Desarrollo Urbano y Transporte; y,

Que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 194º de la Constitución Política del Perú, concordante en el artículo II del Título Preliminar de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades – LOM, los gobiernos locales gozan de autonomía política, económica y administrativa en los asuntos de su competencia.

Que, el artículo 39º de la LOM, establece que los Concejos Municipales ejercen sus funciones de gobierno, mediante la aprobación de ordenanzas y acuerdos. El artículo 40º de esta misma norma, dispone que las ordenanzas son las normas de carácter general de mayor jerarquía en la estructura normativa municipal, por medio de las cuales se aprueba la organización interna, la regulación, administración y supervisión de los servicios y las materias en las que la municipalidad tiene competencia normativa. Asimismo, el numeral 3) del artículo 79º de esta Ley, respecto a la organización del espacio físico y uso del suelo establece las funciones específicas exclusivas de las municipalidades distritales.

Que, la Ordenanza Nº 1076-MML, que aprueba el reajuste integral de la zonificación de los usos de suelo de los Distrito de Barranco, Surquillo y de un sector de los distritos de Chorrillos y Santiago de Surco, que son parte del Área de Tratamiento Normativo II de Lima Metropolitana y de un sector del distrito de Chorrillos que es parte del Área de Tratamiento Normativo I de Lima Metropolitana.

Ordenanza Nº 1082, Ordenanza que aprueba el reajuste integral de la zonificación de los usos de suelo de los Distrito de La Victoria y San Luis, que son parte del Área de Tratamiento Normativo II de Lima Metropolitana y establece que en el territorio de La Victoria son aplicables las Normas de Zonificación aprobadas mediante Ordenanza Nº 1015-MML complementada mediante Ordenanza Nº 1076-MML.

Que, conforme a la Ley Nº 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones y su Reglamento aprobado por D.S. Nº 029-2019-VIVIENDA, así como el Reglamento Nacional de Edificaciones, los parámetros urbanísticos y edificatorios están contenidos en un certificado emitido por las municipalidades distritales y provinciales o porla Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones, donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación sobre el predio urbano, que comprende la zonificación, alineamiento de fechada, usos de suelos permisibles y compatibles, coeficientes máximos y mínimos de edificación, porcentaje mínimo de área libre, altura máxima y mínima de edificación expresada en metros, retiros, área de lote normativo, densidad neta expresada en habitantes por hectárea, exigencias de estacionamientos por cada uno de los usos permitidos, calificación de bien cultural del inmueble, de ser el caso, y otros aspectos técnicos, dentro de la normativa correspondiente.

Que, por el Memorándum Nº994-2020-GDU/MLV la Gerencia de Desarrollo Urbano y el Informe Nº244-2020-SGOPCYCU-GDU/MLV la Subgerencia de Obras Privadas Catastro y Control Urbano proponen y sustentan la Ordenanza de consolidación de zonas, áreas mínimas de unidad de vivienda, estacionamiento y uso de azoteas en el distrito de La Victoria, con la finalidad de unificar los textos normativos el cual ayudara a promover la calidad residencial de servicios en el distrito, estableciendo las colindancias, así como las condiciones generales de edificación;

Que, mediante el Memorándum Nº440-2020-GPP/MLV la Gerencia de Planificación y Presupuesto y el Informe Nº113-2020-SGPYM-GPP/MLV la Subgerencia de Planificación y Modernización, opinan de manera favorable por la Ordenanza señalando que la propuesta se encuentra en concordancia con el cumplimiento del Objetivo Estratégico Institucional – OEI.04: “Mejorar las Condiciones de Habitalidad en el distrito de La Victoria”; señalando que dichas actividades se encuentran alineadas al Plan Operativo Institucional –POI-;

Que, por el Informe Nº879-2020-GAJ-MLV la Gerencia de Asesoría Jurídica opina de manera favorable la Ordenanza de consolidación de zonas, áreas mínimas de unidad de vivienda, estacionamiento y uso de azoteas en el distrito de La Victoria; toda vez que es compatible con los fines, misión, visión y planes institucionales de la actual gestión municipal, que es acorde a la Ley de la materia y que no trasgrede ninguna norma; opinión que es compartida por la Gerencia Municipal mediante el Memorándum Nº526-2020-GM/MLV.

Estando a los fundamentos expuesto en la parte considerativa y en uso de las atribuciones conferidas por los artículos 9º y 40º de la Ley Nº27972, Ley Orgánica de Municipalidades, contando con el voto unánime de los señores miembros del Concejo asistentes a la Sesión Ordinaria Virtual de Concejo del 30 de noviembre de 2020 y con la dispensa de la lectura de aprobación del acta, se aprobó lo siguiente:

ORDENANZA DE CONSOLIDACIÓN DE ZONAS, ÁREAS MÍNIMAS DE UNIDAD DE VIVIENDA, ESTACIONAMIENTO Y USO DE AZOTEAS EN EL DISTRITO DE LA VICTORIA

Título I: Disposiciones generales.

Artículo 1º.- Del Objeto y finalidad.-

La presente Ordenanza tiene por objeto promover la calidad residencial y de servicios, estableciendo las colindancias, así como las condiciones generales de edificación, a fin de facilitar la evaluación de los proyectos urbanísticos y de edificaciones, propendiendo al desarrollo integral, sostenible y armónico del distrito de La Victoria.

Artículo 2º.- Ámbito de aplicación.-

La presente Ordenanza será de aplicación en la jurisdicción del distrito de La Victoria, siendo de estricto cumplimiento para todas las personas naturales y jurídicas, públicas y privadas.

Artículo 3º.- Definiciones.-

a) Área edificable máxima: Área resultante de la multiplicación del área edificable del primer piso (área del lote descontando el área libre mínima) por el número máximo de pisos permitido según la normatividad vigente. Esta área edificable será contabilizada desde el primer nivel de la edificación, independientemente del uso al que se destine.

b) Área mínima por unidad de vivienda: Superficie techada incluyendo muros y circulaciones dentro del área de propiedad exclusiva de cada unidad de vivienda. Para casos de departamentos en los últimos pisos no se contabiliza dentro del área ocupada el área techada de la azotea, por ser ésta una altura adicional a la reglamentaria.

c) Cerco opaco: Elemento de cierre que delimita un inmueble o dos espacios abiertos, utilizando materiales y/o diseño que no permitan el registro visual hacia el interior.

d) Cerco transparente: Elemento de cierre que delimita un inmueble o dos espacios abiertos, utilizando materiales y/o diseño que permitan registro visual hacia el interior.

e) Doble altura: altura de ambiente que duplica la altura de edificación normada.

f) Ensanche de vía: Disposición mediante la cual previendo la necesidad de completar y/o dar continuidad a la sección de una vía, se establece el requerimiento de la ampliación de la misma en ciertos tramos y/o puntos. La necesidad de ensanche de vía que involucre la afectación de retiros será determinada por la Municipalidad Distrital de Surquillo. La ejecución de ensanche de vía se realizará de acuerdo a los procedimientos, competencias y normas específicas sobre la materia.

g) Estacionamientos mínimos por unidad de vivienda: Número de espacios mínimos requeridos para el parqueo de unidades vehiculares por unidad de vivienda.

h) Fondo de lote normativo: Resultado que se obtiene al dividir el área normativa entre el frente normativo del lote, según la respectiva zonificación.

i) Línea de fachada consolidada: Límite a partir del cual se levantan las edificaciones. Se considera que una línea de fachada es consolidada, cuando en más del 50% de los lotes de una cuadra, los límites a partir de los cuales se levantan las edificaciones se encuentran sobre el mismo eje.

j) Retiro para fines de estacionamiento: Área de retiro que se puede destinar para cajones de estacionamiento y/o patio de maniobras sin techar.

k) Concepto de Colindancia de Alturas: Establecer que en el área materia de la presente Ordenanza, complementariamente a las Alturas normativas y Planos de Alturas aprobados, se aplica el concepto de Colindancia para precisar el número de pisos o altura de edificación que corresponde a un predio que se ubica inmediatamente vecino a una edificación de mayor altura, siempre y cuando ambos predios cuenten con Licencia de Edificación, Conformidad de Obra o Declaratoria de Fábrica sin carga técnica inscrita.Precisándose que la mayor altura por colindancia se aplica únicamente a los predios colindantes al predio que dio origen a la mayor altura.

l) Concepto de Colindancia de Usos: Establecer que en el área materia de la presente Ordenanza, complementariamente a la Zonificación y Normas aprobadas, se aplica el concepto de Colindancia para precisar que el predio o los dos predios calificados con Zonificación Residencial, colindantes lateralmente a un predio con calificación de uso distinto, existente y autorizado, podrán admitir actividades compatibles, aplicándosele para ello, las normas que fije el Reglamento para la Ubicación de Actividades Urbanas (Estándares de Calidad) y el Cuadro de Niveles Operacionales para la localización de Actividades Urbanas que aprueba el Distrito.

m) Techo verde: Un techo verde, azotea verde o cubierta ajardinada es el techo de un edificio que está parcial o totalmente cubierto de vegetación, ya sea en suelo o en un medio de cultivo apropiado, con una membrana impermeable. Puede incluir otras capas que sirven para drenaje e irrigación y como barrera para las raíces.

Título II: De la Zonificación.

Artículo 4º.- Lotes con frente a dos calles paralelas:

Cuando un lote tenga frente a dos calles paralelas y esté cruzado por una “Línea límite de zonas”, cada zona afectará al terreno en áreas proporcionales a los fondos de los lotes normativos establecidos para cada zona, debiéndose respetar en cada una de ellas las normas y parámetros (alturas, retiros, área libre, etc.) correspondientes respectivamente.

En el caso que confluyan en un mismo lote zonas de usos diferentes (Residencial y Comercial), se podrá optar por el uso comercial sobre la totalidad del lote. En la zona de uso residencial y previo dictamen de la Comisión Técnica, deberá respetarse lo siguiente:

a) Estar destinado exclusivamente a las actividades urbanas que se permitan en el Índice de Usos, los Niveles Operacionales y Estándares de Calidad para la zona residencial en la que se ubica, a los usos de oficinas administrativas en general, o al uso de hospedaje sólo para fines de alojamiento.

b) No podrán abrirse accesos vehiculares ni peatonales a través de la vía a la que corresponde el uso residencial, salvo el caso que la zona sea compatible con dicho uso genérico según el índice de Usos, y dentro de los niveles operacionales y estándares de calidad vigentes. Por la vía de uso residencial sólo se podrán habilitar los accesos para evacuación que por motivos de seguridad considere indispensables la Comisión Técnica Especializada de Arquitectura.

c) Se respetarán las normas y parámetros (alturas, retiros, área libre, etc.) correspondientes a la zona residencial (ver gráfico Nº01).

(Gráfico Nº 01)

Artículo 5º.- Lotes en esquina:

En los lotes que tengan frente a un eje vial o sector urbano con zonificación comercial, y a un eje vial o sector urbano con zonificación residencial, la zonificación comercial se aplicará a la totalidad del lote; sin embargo, no se podrán abrir accesos a las zonas de uso comercial a través del frente del lote correspondiente al eje vial o sector urbano con zonificación residencial, sólo se podrá habilitar accesos para evacuación que por motivos de seguridad considere indispensable Comisión Técnica Especializada de Arquitectura.

Artículo 6º.- Lotes acumulados:

Un lote constituido por la acumulación de dos o más lotes se considerará como un lote, aplicando según el caso los siguientes criterios:

De estar destinados, ambos o más lotes, a uso residencial de distintas densidades, se aplicará la zonificación de mayor densidad de uso sobre la totalidad del lote acumulado.

De estar destinados, ambos o más lotes, a uso comercial de distintas densidades, se aplicará la zonificación de mayor densidad de uso sobre la totalidad del lote acumulado.

De tener distintos usos (uno o varios lotes de uso comercial y otro o varios lotes de uso residencial), se aplicará la zonificación comercial sobre la totalidad del lote acumulado.

Cuando el lote acumulado tenga frente a calles paralelas, o esté en esquina, se aplicará lo establecido en los literales A. y/o B. del presente Artículo, según corresponda.

Artículo 7º.- Lotes subdivididos:

Cuando un lote sea subdividido, a cada uno de los lotes resultantes le corresponderá la zonificación del eje vial o sector urbano al que tengan frente.

Título III.- De las Alturas.

Artículo 8º.- Alturas de Edificación:

a) En las Zonas de Comercio Vecinal (CV) se permitirá hasta 7 pisos de altura en lotes mayores de 200 m2 ubicados frente a avenidas con ancho mayor a 25 ml. y hasta 6 pisos de altura en lotes mayores de 200 m2 con frente a avenidas con ancho entre 20 ml y 25 ml. Lo antes señalado se aplicará siempre y cuando se combine con el uso residencial o se destine exclusivamente a uso residencial.

b) En zonas Residenciales de Densidad Alta RDA, en lotes iguales o mayores a 450 m2 ubicados frente a vías locales, se permitirá una altura máxima de edificación resultante de la aplicación de la fórmula h = 1.5 (a+r) para definir la altura de edificación (h = Altura Máxima de Edificación en metros; a = Ancho de Vía; r = Retiro Municipal establecido para ambos lados de la vía) pudiéndose construir hasta una altura máxima de 10 pisos (30 metros).

c) En Zonas Residenciales de Densidad Alta en lotes iguales o mayores de 450 m2 ubicados frente a avenidas con ancho mayor de 20 ml. se podrá aplicar la fórmula h = 1.5 (a+r) para definir la altura de edificación (h = Altura Máxima de Edificación en metros; a = Ancho de Vía; r = Retiro Municipal establecido para ambos lados de la vía)

d) En Zonas Residenciales de Densidad Alta en lotes iguales o mayores de 450 m2 ubicados frente a parques, se podrá construir hasta una altura máxima de 15 pisos.

e) En la zona calificada como Comercio Metropolitano CM comprendida entre la Av. México, Av. San Pablo, Av. 28 de Julio y Av. Parinacochas se permitirá una altura máxima de edificación resultante de la aplicación de la fórmula h = 1.5 (a+r) hasta un máximo de 12 pisos (36 metros).

f) La altura máxima de piso a piso de los departamentos en edificios multifamiliares será de 3.00 ml.

Artículo 9º.- Respecto a su colindancia:

En las Zonas Residenciales, podrá incrementarse la altura de edificación normada de predios en razón de su Colindancia, siempre y cuando todos los predios colindantes, mayor a los cuales quiera aplicar el criterio de altura por colindancia, cuenten con Licencia de Edificación, Conformidad de Obra o Declaratoria de Fábrica sin carga técnica inscrita, según las condicionantes siguientes:

a) Los predios que colinden lateralmente con una edificación de mayor altura que la normativa, podrá edificar hasta el promedio entre la altura existente y la normada (ver Gráfico Nº02).

b) Los predios que colinden lateralmente con dos edificaciones de mayor altura que la normada, podrá edificar hasta el promedio entre las dos alturas existentes (ver gráfico Nº03).

c) Los predios que colinden por el lado posterior con lotes calificados como RDA, podrán incrementar la altura de edificación hasta 5 pisos si colindan con zonas que permitan de 8 a 10pisos y hasta 8 pisos si colindan con zonas que permitan 12 pisos o más. Los criterios de aplicación, serán establecidos por la Municipalidad o la Comisión Técnica Calificadora.

Artículo 10º.- Con Relación a la colindancia:

Las alturas están establecidas en metros lineales y por ejes viales o sectores urbanos, es decir, el número de pisos que corresponde a una edificación sobre un lote determinado es el número de pisos establecido para el eje vial o sector urbano al que tiene frente al lote, con las siguientes precisiones:

a) En zonas residenciales y comerciales:

En las zonas residenciales los pisos tendrán un máximo de 3.00 m. de altura y en las zonas comerciales los pisos tendrán un máximo de 3.60 m. de altura. Para efectos del cómputo de la altura se deberá tener en cuenta que los pisos que superen las alturas indicadas serán considerados como doble altura, con el número de pisos que corresponda según la altura propuesta.

Sobre las alturas máximas resultantes de la aplicación de lo regulado en el presente literal podrá edificarse una altura adicional de tres (3) metros correspondientes al uso de azoteas siempre y cuando los parámetros lo establezcan, y 1.50 m. exclusivamente en el caso de uso semisótano para estacionamientos.

b) En las zonas donde la altura de edificación está asignada con la fórmula: 1.5 (a + r): a = Dimensión equivale a la sección de la vía a la que da frente la edificación en metros. r = Dimensión que corresponde a la suma de los retiros reglamentarios en ambos lados de la vía

c) Lotes en esquina:

En los lotes ubicados en esquina, con frentes a eje viales o sectores urbanos con alturas normativas distintas, se deberá respetar las alturas normativas por cada frente, pudiéndose adoptar la mayor altura de edificación por el frente que tenga mayor altura normativa, aplicándose una altura de transición dentro de la línea proyectada entre, la altura normativa desde el lindero colindante con frente a eje vial o sector urbano con menor altura normativa hasta, la altura máxima proyectada sobre el vértice de la esquina con frente a eje vial o sector urbano con mayor altura normativa. Solo será aplicado en lotes con Zonificación Comercial (ver gráfico Nº 04).

Solo en casos especiales, previo dictamen de la Comisión Técnica, una mayor parte del predio podrá adoptar la mayor altura de edificación.

Para lotes con zonificación Residencial, en los lotes ubicados en esquina, con frentes a eje viales o sectores urbanos con alturas normativas distintas, se deberá respetar las alturas normativas por cada frente, teniendo el frente de menor altura normativa como límite máximo, la altura normada, aplicándose una altura de transición dentro de la línea proyectada entre, el vértice de la esquina con la altura normativa correspondiente a la menor de los dos frentes hasta, el lindero colindante con frente a eje vial o sector urbano con mayor altura normativa (ver gráfico Nº 05).

Solo en casos especiales, previo dictamen de la Comisión Técnica, una mayor parte del predio podrá adoptar la mayor altura de edificación.

La altura de los volúmenes de cada frente, se respetarán hasta un fondo de cinco (5) metros por cada frente. En el resto del lote podrá aplicarse una altura de transición que será el promedio entre la altura máxima y la altura mínima de edificación que afectan al lote, o el promedio entre la altura máxima de edificación que afecta al lote y la altura de la edificación inmediatamente colindante, en el caso que ésta sea superior a la altura mínima de edificación que afecta al lote.

Cuando la altura de la edificación del lote inmediatamente colindante sea mayor a la altura máxima de edificación del lote en esquina, podrá aplicarse el concepto de colindancia a que se hace referencia en el literal e) del presente artículo, según las consideraciones reguladas en los párrafos precedentes del presente literal.

d) Mayor altura por colindancia:

El concepto de colindancia de alturas se aplicará a los predios que colinden con edificaciones existentes de mayor altura que la normada, y según las consideraciones establecidas en el artículo 9º de la presente Ordenanza.

El concepto de colindancia posterior es de aplicación cuando además de lo regulado en este numeral, por lo menos el 50% del lindero posterior de lote colinda con el lote cuya edificación es de mayor altura.

El concepto de colindancia sólo es aplicable cuando el o los predios de mayor altura son los inmediatos colindantes.

Sólo en aquellos predios cuya diferencia de altura sea mayor a un (1) piso, el cálculo del número de pisos correspondiente a la aplicación del concepto de colindancia considerará todo número de pisos con decimal igual a 0.5 como un (1) piso adicional.

Se aplicará el concepto de colindancia, cuando ésta se da en el lindero lateral, pero en la parte posterior del lote, es decir, cuando el lote de mayor altura no es el inmediato colindante con frente a la misma vía. (Ver gráfico Nº06)

e) Mayor altura por consolidación:

En lotes con frente a parques, avenidas y en esquinas, cuyo entorno presenta una altura consolidada, las edificaciones podrán alcanzar dicha altura consolidada, aun superando la altura máxima normativa correspondiente al eje vial o sector urbano donde se encuentren.

Se considera que el entorno de un lote presenta una altura consolidada cuando por lo menos el 50% de las edificaciones de la cuadra donde se ubica el lote tienen la misma altura o una diferencia máxima de un (1) piso, en cuyo caso se considera como consolidada la predominante. Cuando la mitad de las edificaciones que constituyen el entorno con altura consolidada tengan una diferencia de un (1) piso respecto a la otra mitad de las edificaciones que lo conforman, se considerará como altura predominante la mayor. En el caso de lotes en esquina se podrá considerar como parte del 50% de las edificaciones del entorno, a la edificación que se localice en la esquina más cercana al lote, en la siguiente cuadra del mismo lado de la vía.

Este literal no será de aplicación para los lotes ubicados en zonificación RDM frente a parques.

f) Lotes de menor área normativa:

Los lotes cuyas áreas sean menores a los parámetros normativos establecidos en el Cuadro Resumen de Zonificación Residencial (Cuadro 3 de la Ordenanza 1076), podrán alcanzar la altura por colindancia correspondiente al eje vial o sector urbano al que tengan frente, siempre y cuando cumplan con los demás ítem de cuadro 3de la ordenanza 1076-2007 MML.

Título IV.- de las Áreas Libres.

Artículo 11º.- Para edificaciones destinadas a uso residencial:

Se aplicará el área libre mínima que se establece en el Cuadro Nº 3 del Anexo Nº 3 que forma parte de la Ordenanza Nº1076-MML, según la zona en la que se encuentra el lote.

Artículo 12º.- En edificaciones destinadas a uso mixto (vivienda/comercio):

No es exigible dejar el área libre en los pisos destinados a uso comercial, siempre y cuando se solucione adecuadamente la iluminación y ventilación (ver Reglamento Nacional de Edificaciones, norma A.070 Capítulo II).En los pisos dedicados al uso residencial, será obligatorio dejar el porcentaje de área libre mínima según la zonificación correspondiente.

Artículo 13º.- Cómputo del área libre:

El área libre se computará, en todos los casos, sobre el primer piso o primer nivel destinado a uso residencial.

Artículo 14º.- Porcentaje de área libre destinados a áreas verdes:

En edificios de uso residencial multifamiliar y/o conjunto residencial se deberá tener como mínimo en el primer piso (+/-0.00 o hasta +1.50 m.), el porcentaje del área libre (incluido el área del retiro municipal) destinado ajardines y arborización (áreas verdes) de propiedad privada o propiedad y uso común, será el 50%.

Cuando esta área verde se ubique sobre sótano o semisótano deberá tener como mínimo 0.30m de profundidad y estar debidamente protegida con materiales adecuados para evitar filtraciones.

Artículo 15º.- Lotes con más de un frente hacia áreas públicas:

Para el cálculo del área libre en edificaciones de uso residencial cuyos lotes cuenten con dos (2) frentes hacia áreas públicas, se considerará una tolerancia del 20% sobre el porcentaje correspondiente según la zonificación del eje vial o sector urbano donde se encuentre. Este porcentaje podrá incrementarse en razón de 5% por cada frente adicional hacia áreas públicas con que cuente el lote. La tolerancia sólo será de aplicación cuando se soluciones adecuadamente la iluminación y ventilación natural de la edificación.

TÍTULO V.- DE LOS RETIROS.

Artículo 16.- Retiros Frontales:

En el distrito de La Victoria sólo son exigibles los retiros frontales, los cuales se aplican como distancias mínimas a respetar según las consideraciones del presente artículo. Para efectos de facilitar su identificación y aplicación los retiros se grafican en el Plano de Retiros (anexo), el cual forma parte integrante de la presente Ordenanza, prevaleciendo sobre este los criterios y precisiones que a continuación se describen:

a) Respecto a la línea de fachada consolidada: Deberá respetarse la línea consolidada de fachada en los retiros señalados para ese fin en el Plano de Retiros. La Municipalidad de La Victoria podrá identificar líneas de fachadas consolidadas que no figuren en el Plano de Distrital. Para tales efectos, la Sub Gerencia de Obras Privadas y Catastro, elaborarán los informes técnicos y legales correspondientes y, de estimarse pertinente, se aprobará la propuesta de retiro.

b) Retiros previstos para ensanche de vía: Deberán respetarse los retiros previstos para ensanche de vía indicados en La Municipalidad de Lima Ordenanza Nº 341 -MML y sus modificatorias.

Artículo 17º.- Características Generales:

En lotes con frente a Avenidas deberán considerarse retiros de 5.00 m.

En lotes con frente a Calles o Jirones deberán considerarse retiros de 3.00 m.

En lotes con frente a Pasajes o Parques sin calzada perimétrica no deberán considerarse retiros (ver Plano de Retiros).

El área correspondiente al retiro incluirá los accesos peatonales y vehiculares que requiera la edificación para su funcionamiento, y podrá ser utilizada para fines de estacionamiento según las consideraciones del presente artículo. En los retiros previstos para ensanche de vía no se autoriza la ubicación de plazas de estacionamiento.

Los accesos peatonales y vehiculares deberán considerar la sección mínima que establece el Reglamento Nacional de Edificaciones, según el número de vehículos que ingresan a la edificación y respetar los árboles existentes en la vía pública. El administrador podrá proponer la reubicación de arbustos y/o la modificación de jardineras existentes en la vía pública para resolver los accesos peatonales y vehiculares, solicitud que deberá ser evaluada y aprobada cuando corresponda por la Gerencia de Gestión Ambiental – Sub gerencia de Áreas Verdes y Saneamiento Ambiental. Los gastos que irroguen la reubicación de arbustos y/o la modificación de jardineras serán asumidas por el administrado.

Las puertas de acceso sobre el área correspondiente al retiro no podrán invadir la vía pública.

En los lotes de esquina no se permiten ubicar ingresos peatonales ni vehiculares sobre la línea del ochavo ni sobre ninguna parte del área correspondiente a la intersección de los retiros. No se autoriza ningún tipo de ocupación del área correspondiente al ochavo. El área correspondiente al ochavo debe estar libre de todo elemento que obstaculice la visibilidad.

Artículo 18º.- Características específicas en edificaciones de uso Residencial:

En edificaciones de uso residencial cuyos lotes tengan frentes menores a 10.00 m., no se autoriza el uso del retiro para fines de estacionamiento.

En edificaciones de uso residencial cuyos lotes tengan frentes iguales o mayores a 10.00 m., y menores a 15.00 m., se autoriza el uso del 50% del retiro para fines de estacionamiento.

En las áreas de retiro en las que se autoriza el uso de estacionamiento, sólo se permite la colocación de huellas que podrán ser losetas de cemento, piedras de laja o cualquier otro material apropiado para dicho uso. Las huellas serán colocadas con una separación no menor de 0.10 m. unas de otras de tal forma que permitan el sembrado de césped entre éstas. El área de césped en estas zonas de retiro no será inferior a la tercera parte del área utilizada para estacionamiento.

Las áreas del retiro que no sean utilizadas para fines de estacionamiento, acceso vehicular o peatonal, serán habilitadas como área verde con tratamiento paisajístico y arborización, con la finalidad de dar mayor amplitud visual a la vía donde se ubiquen, procurando su integración con los espacios urbanos.

Artículo 19º.- Características específicas en edificaciones de uso Comercial:

En edificaciones de uso comercial se permitirá el uso de la totalidad del área correspondiente al retiro para fines de estacionamiento. En este caso el retiro municipal podrá ser totalmente pavimentado.

Para los fines comerciales que establece el cuadro de índice de usos para la ubicación de actividades urbanas, compatibles con la zonificación en la que se encuentren las edificaciones de usos comercial, (ordenanza Nº 1015-MML, Ordenanza que aprueba el reajuste integral de la zonificación de los usos del suelo de los distritos de San Martín de Porres, Independencia, Comas y Los Olivos y de una parte del distrito del Rímac, que son parte de las áreas de Tratamiento Normativo I y II de Lima Metropolitana), el área correspondiente al retiro deberá utilizarse de acuerdo a las consideraciones que en dicha norma se establecen.

Sobre el área necesaria para accesos peatonales y vehiculares no podrán ubicarse plazas de estacionamiento ni podrá ser destinada para los usos comerciales que establece la Ordenanza.

Artículo 20º.- Obras autorizadas en el retiro:

En los retiros sólo se autorizan las obras que se detallan en el presente artículo, así como aquellas permitidas por la RNE, excepto en los retiros previstos para ensanche de vía en donde sólo se autorizará la implementación de los accesos peatonales y vehiculares que requieran las edificaciones para su funcionamiento.

Voladizos que podrán proyectarse hasta 0.50 m. sobre el retiro, a partir de 2.30 m. de altura medidas desde el nivel 0.00 m. (nivel de vereda). Mayores voladizos exigen el aumento del retiro de la edificación en una longitud equivalente.

Caseta de Guardianía o vigilancia, sólo para edificaciones destinadas a uso comercial, de material noble integrada arquitectónicamente a la edificación con máximo de 3.00 m2.

Rampas o elevadores para acceso para personas con discapacidad.

Rampas de acceso vehicular a semisótano que podrán iniciar el cambio de nivel a partir del límite de propiedad. En caso de rampas a sótanos el cambio de nivel deberá iniciarse a una distancia de 3.00 m. del límite de propiedad dentro del lote.

Construcción de gradas para subir o bajar como máximo a 1.50 m. sobre el nivel de vereda.

Escaleras abiertas a pisos superiores independientes cuando estos constituyan ampliaciones de la edificación original.

En los linderos laterales se permite la colocación de muretes para medidores de energía eléctrica, reguladores y medidores de gas natural, con una altura máxima de 1.20 m.

Cercos transparentes, con una altura no mayor a 3.30 m., aun cuando tenga el primer piso a +1.50 m., medidos a partir del nivel de vereda (+/-0.00m.).

Cercos opacos, necesaria y exclusivamente en playas de estacionamiento, o para el cerramiento de terrenos sin construir. No se autoriza la utilización de cercos opacos para fines distintos a los considerados en el presente literal.

En el subsuelo se permite la construcción de estacionamientos, cisternas para agua y su respectivo cuarto de bombas, subestaciones eléctricas y tanques de almacenamiento de GLP o líquidos combustibles. Las instalaciones deberán quedar en su totalidad bajo el nivel 0.00 m (nivel de vereda) debiendo cumplirse con la condición de considerar área verde con fines paisajistas en la superficie cuando corresponda.

No se autoriza la colocación de instalaciones, equipos y/o la ejecución de obras, ni ningún tipo de coberturas temporales o permanentes, distintas de las expresamente señaladas en el presente artículo, salvo los criterios que establezca la Municipalidad o la Comisión Técnica calificadora.

Título VI.- Áreas mínimas de unidad de vivienda.

Artículo 21º.- Áreas Mínimas:

El cálculo del área mínima para unidades de vivienda en edificaciones multifamiliares y conjuntos residenciales se determina en función al área techada total de cada unidad de vivienda, incluyendo los muros y circulaciones internas. No se incluyen áreas de uso común ni áreas de dominio de uso exclusivo que estén destinadas a estacionamientos o garajes, depósitos en semisótano o sótanos, jardines, jardineras, patios y terrazas sin techar. Tampoco se incluyen las áreas techadas de dominio de uso exclusivo en las azoteas que corresponden a cada departamento.

Artículo 22º.- Especificaciones:

Las áreas mínimas de las unidades de vivienda se ajustarán las siguientes especificaciones:

a) Para multifamiliares y Conjuntos residenciales:

Será aplicable para las zonificaciones RDM, RDA, CM, CZ, CV y VT.

Departamentos de 1 dormitorio el área mínima de unidad será de 40.00 m2.

Departamentos de dos dormitorios el área mínima será de 55.00 m2.

Departamentos de tres dormitorios el área mínima será de 75.00 m2.

Las unidades de vivienda de 40.00 m2 no podrá exceder el 30% del total de unidades de vivienda que constituyan el proyecto presentado.

b) En viviendas unifamiliares:

Para las zonificaciones RDM, RDA, CZ, CV y VT el área mínima por unidad de vivienda será la requerida del proyecto pudiendo efectuarse por etapas previa aprobación del proyecto en conjunto de acuerdo al RNE.

Título VII.- Estacionamientos.

Artículo 23º.- Estacionamientos

La totalidad de plazas de estacionamientos requeridas deberán ubicarse dentro del lote.

No se permiten estacionamientos vehiculares en el retiro municipal.

Los estacionamientos para visitas no deben ser numerados debiendo estar indicados como área común y debidamente señalados como tal en el proyecto.

No se permitirá el ingreso vehicular a los estacionamientos a través del ochavo reglamentario o por las esquinas.

En los lotes en esquina, no se permitirá el ingreso al estacionamiento a través de los martillos de las veredas y/o áreas destinadas a paraderos de uso público.

Artículo 24º.- Estacionamientos mínimos por unidad de vivienda:

La cantidad de estacionamientos estará dada de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza Nº 1076-MML de acuerdo a lo que establezca para cada zonificación residencial.

Se permitirán estacionamientos dobles, como parte del número mínimo de estacionamientos requeridos siempre y cuando haya servidumbre de paso, entre los estacionamientos afectados.

En edificios multifamiliares y conjuntos residenciales, se deberá contar con estacionamientos para visitas a razón de 10% de la totalidad del cálculo requerido para estacionamientos por vivienda. Cuando el cálculo de estacionamientos sea inferior a 10 estacionamientos, no será obligatorio contar con estacionamiento para visitas.

Los estacionamientos de visita deberán estar decididamente señalizados, agrupados y ubicados en las áreas adyacentes lo más cercano posible al hall de ingreso del edificio podrán ser ubicados en los primeros niveles de sótanos (la ubicación de estos estacionamientos deberá estar ubicados en zonas comunes).

Las edificaciones multifamiliar eso conjuntos residenciales deben contemplar estacionamientos para bicicletas en un cinco por ciento (5%) sobre el área prevista para estacionamiento vehicular, no pudiendo ser, en ningún caso, menor a un (01) estacionamiento.

Artículo 25º.- Estacionamientos mínimos para uso comercial:

Las obras nuevas de edificación, las remodelaciones y las ampliaciones deben cumplir dentro del lote con el número de estacionamientos equivalente a la suma de los requeridos por el uso comercial y los correspondientes al uso residencial, debiendo ambos estacionamientos estar independientes.

Los locales comerciales existentes con un área no mayor de 40.00m2, podrá resolver los estacionamientos en la vía pública, siempre y cuando esté considerado dentro de la sección vial. No se exigirán estacionamientos dentro del lote.

a) Remodelaciones y ampliaciones de no modificarse el uso comercial de la declaratoria de fábrica, al realizar el cálculo de requerimientos de estacionamientos y el número de estacionamientos requeridos no excede el 10% de los estacionamientos existentes no se requerirá un número mayor de estacionamientos.

b) Para el caso de edificaciones nuevas: Actividades un estacionamiento por cada:

b.1) Supermercados 100 m2 de área de venta.

b.2) Tiendas de Autoservicio 100 m2 de área de venta.

b.3) Mercados 25 puestos - Cines, teatros y locales de 20 butacas Espectáculos.

b.4) Locales Culturales, Clubes e 75 m2 de área techada Instituciones y Similares.

b.5) Locales de Culto 30 m2 de área de culto

Para el cálculo de requerimiento de estacionamientos, no se incluye el área de servicios higiénicos, cocinas, escaleras, áreas de circulación, guardianías almacenes, depósitos, estacionamientos vehiculares internos, salas de reuniones y trabajos.

Se incluirá el área de retiro y de la vía pública cuando se tenga autorización para uso comercial

Título VIII.- Azoteas.

Artículo 26.- Azotea:

La azotea es la construcción que se ejecuta por encima de la altura normativa establecida para la edificación cuando ésta es plana y se permite el acceso a ella. Los requisitos mínimos para el uso y construcciones en azoteas, según su uso y dominio, serán los siguientes:

a) El cerramiento de los límites de la azotea, frente a áreas públicas (avenidas, calles, pasajes, parques, plazas y estacionamientos), deberá realizarse mediante el uso de un parapeto a nivel de la línea de fachada, con una altura de 1.10 m.

b) En los linderos laterales, que colinden con las propiedades vecinas, se deberá ejecutar obligatoriamente parapetos de 1.80 m. de altura, a fin de evitar el registro visual a propiedades de terceros.

c) Se permitirá techar hasta el 30% del área utilizable de la azotea.

d) Se debe implementar áreas verdes (jardines y arborización) en un área no menor al 50% del área útil de la misma. El sistema deberá tener en cuenta las siguientes consideraciones generales:

d.1) La azotea verde deberá considerar sistemas de riego con tecnología para ahorro de agua (en caso sea potable) o con agua gris tratada y drenada.

d.2) El sistema de techo verde debe impedir el paso del agua al interior de la edificación protegiéndola de los agentes climáticos previsibles garantizando la evacuación total del agua excedente, una vez alcanzado el estado de saturación del sistema.

d.3) El sistema de techo verde debe proyectarse y construirse con los materiales adecuados, garantizando que las raíces de la capa de vegetación no penetren la membrana impermeabilizante para evitar daños a la estructura de la edificación.

d.4) El techo deberá tener una pendiente mínima de 2%. También deberá contar con muretes de por lo menos 20 cm y chaflanes a 45º de por lo menos 8 cm de altura en puntos de encuentro con elementos verticales. Las instalaciones que se encuentran en la cubierta deberán estar separadas de la misma por lo menos 40 cm o estar ubicadas a una altura por encima del sustrato para facilitarla colocación del impermeabilizante.

d.5) Los desagües y bajadas de agua deberán ser dimensionados y calculados según lo establecido en el Reglamento de Nacional de Edificaciones (RNE) de modo que se asegure su capacidad para desalojar la totalidad del agua producto de las precipitaciones pluviales sobre la cubierta.

d.6) No se permitirá la instalación de coberturas tipo sol y sombra (temporal o permanente) ni de paneles fotovoltaicos sobre el área verde.

e) El área utilizable de la azotea es la resultante de descontar el área de uso y dominio común ocupada por las instalaciones y equipos de los servicios comunes, del área total de la azotea (la superficie que corresponda al área construida del último piso).

f) Se permitirá techar hasta un 10% adicional del área utilizable de la azotea siempre y cuando se reserve también un 10% del área utilizable de la azotea para la implementación de jardines y/o áreas verdes en general, las cuales deberán tener un mínimo de 0.25 m. de profundidad y estar debidamente protegidas con materiales adecuados para evitar filtraciones.

g) Las construcciones (área techada) sobre las azoteas deberán ejecutarse respetando un retiro mínimo de 3.00 m. desde el alineamiento de fachada (límite del retiro municipal normativo).

h) Sobre este retiro no se permitirá ningún tipo de estructura liviana tipo sol y sombra ni ningún otro tipo de elemento arquitectónico o estructural que desvirtúe la altura máxima establecida para la edificación.

i) Sobre los linderos laterales o el lidero posterior, colindantes con propiedad de terceros, no es obligatorio dejar retiro alguno.

j) Los techos sol y sombra sobre terrazas, abierta en la azotea no se consideran como área techada para los efectos del cómputo del porcentaje indicado en el numeral 3.

k) Las construcciones sobre la azotea serán de un solo piso que no supere los 3.00 m. de altura medidos desde el nivel del piso terminado de la azotea hasta la superficie del techo o cobertura. No se autorizará la regularización de construcciones de dos o más pisos ejecutadas sobre la azotea.

l) Las áreas techadas en la azotea no se contabilizarán para el cálculo del área mínima por unidad de vivienda, por ser esta una altura adicional a la reglamentaria.

m) Las construcciones en azotea deberán ser de material liviano, a excepción de los servicios higiénicos y áreas húmedas en general que podrán ser de material noble o liviano y adicionalmente estar revestidos con mayólica y/o cerámico por razones de mantenimiento y conservación.

n) Las áreas de uso y dominio común en las azoteas, que sirvan para el mantenimiento de las instalaciones y equipos de los servicios comunes de la edificación, deberán quedar debidamente independizadas y tener acceso desde el área común del último piso exclusivamente mediante escalera de gato. No se permitirá accesos a esta área desde los sectores de la azotea de uso y dominio privado.

ñ) Las azoteas o techos que no tengan usos como áreas complementarias de la edificación según lo establecido en la presente norma, deberán mantenerse libre de desechos no deberán ser utilizadas como depósitos, y/o para almacenamiento de cualquier índole.

o) Los propietarios que deseen construir en azoteas deberán presentar dentro del expediente una declaración jurada firmada por un ingeniero estructural el cual se hará responsable por la integridad y seguridad que ofrezcan las estructuras que se pretendan colocar en ella.

p) Las azoteas podrán utilizarse en edificaciones residenciales bajo el régimen de propiedad exclusiva, común o mixta, según lo definan o establezcan en el Reglamento Interno los propietarios o promotores de las edificaciones.

Artículo 27º.- Azotea de uso privado:

Se permitirán en las zonas comerciales CV, CZ y VT, en las zonas residenciales RDB, RDM y RDA, en inmuebles de uso residencial y/o comercial con compatibilidad de uso en el índice para la Ubicación de Actividades Urbanas en el distrito y que cumplan con los Niveles Operacionales y Estándares de Calidad vigentes, superando la altura máxima establecida por la Municipalidad, con un acceso independiente desde la oficina, local comercial o unidad de vivienda del último piso, y siempre que además de los requisitos mínimos previamente señalados se cumpla con lo siguiente:

a) Estar destinada para uso exclusivo de recreación, sala de estar, gimnasio, terraza, bar, parrillas, piscina, jardines y/o áreas verdes en general, para lo cual se permitirá igualmente la implementación de una batería sanitaria básica para uso de baño y/o lavadero.

b) La habilitación de la azotea deberá contar con las instalaciones sanitarias de protección contra las filtraciones e inclemencias del medio ambiente (rejillas, canaletas, sumideros, etc.).

c) Todas las edificaciones que se ejecuten en la azotea, aunque sean de propietarios distintos, deberán guardar homogeneidad en su tratamiento y acabados con la edificación matriz y con las otras construcciones que comparten el uso de la misma azotea.

d) El uso exclusivo de la azotea deberá quedar establecido en la respectiva inscripción en el Registro de Predios de Lima, sólo para los propietarios del último piso y con el acceso directo desde la oficina, local comercial o unidad de vivienda a la porción de azotea que les corresponde, debidamente demarcada en los planos de independización y documentos de inscripción.

e) De plantearse más de una azotea sobre el último nivel de la edificación. A cada una se le computará el porcentaje establecido independientemente. No se permitirá la compensación de áreas techadas entre azoteas que correspondan a oficinas, locales comerciales o unidades de vivienda diferentes.

f) El acceso a la azotea deberá ser a través de una escalera que cuente por lo menos con las dimensiones mínimas establecidas en el Reglamento nacional de Edificaciones.

g) En azoteas de uso residencial puede considerarse además la construcción de áreas deservicio con su respectivo baño para uso exclusivo de servicio (dormitorio, cuarto de planchado y/o depósito), lavandería y tendal siempre y cuando estos usos no tengan registro hacia el exterior ni evidencien su uso.

h) En azoteas de uso comercial puede considerarse además la construcción de áreas complementarias de servicio interno (sin atención al público) directamente vinculadas al giro autorizado, compatibles con la zonificación vigente correspondiente.

Artículo 28.- Azotea de uso común:

Sólo se permitirá en inmuebles de uso comercial, ubicados en las zonas comerciales CV, CZ y VT y en las zonas residenciales RD, RDM, RDA con compatibilidad de uso en el índice para la ubicación de las Actividades Urbanas en el distrito y que cumplan con los Niveles Operacionales y Estándares de Calidad vigentes en el distrito, siempre que exista un acceso común que será obligatoriamente por la escalera principal de la edificación, y el ascensor de contar con él, debiéndose independizar el área requerida para el mantenimiento de las instalaciones y equipos de los servicios comunes con que cuenta la edificación y respetándose las mismas características edificatorias que en las azoteas de uso privado establecidas en los literales a), b) y d) del Artículo 27.

Asimismo, para edificaciones de uso comercial ubicadas en zonas comerciales o residenciales, se permitirá además de lo señalado en el párrafo anterior, el uso de sala de reuniones, comedor y/o cafetería, entre otros.

Tìtulo IX.- Parámetros específicos para edificaciones nuevas en quinta.

Artículo 29.- Parámetros específicos para edificaciones nuevas en quinta:

Sólo podrán ejecutarse obras nuevas de edificación tipo quinta para uso de vivienda y considerando los siguientes parámetros:

a) Área mínima de terreno para cada unidad que conforma la Quinta: El área mínima de terreno será la que permita la edificación del área mínima por unidad de vivienda, correspondiente a la zona donde se ubica, más el 35% de dicho terreno destinado para área libre.

b) Área mínima de unidades de vivienda que conforman la Quinta: La que corresponda según las áreas mínimas establecidas para unidad de vivienda de acuerdo a la norma vigente sobre la materia.

c) Área libre de la Quinta: El área libre total de la Quinta está conformada por la suma de las áreas libres interiores o de dominio exclusivo de las unidades de vivienda y las áreas libres constituidas por los pasajes de ingreso, patio común y retiros municipales. No podrá ser menor al 35% del área total del lote donde se ubica la quinta Área libre de las unidades de vivienda que conforman la Quinta: 35% del área de terreno de cada unidad de vivienda.

d) Altura de edificación de las viviendas que conforman la Quinta (interiores o cabecera de quinta): No mayor a tres pisos

e) Usos permitidos:

e.1) Vivienda.

e.2) Estacionamientos: El número de estacionamiento requerido será el establecido en las normas vigentes sobre la materia para uso residencial. En caso sea una edificación nueva a desarrollarse al interior de una quinta ya existente con declaratoria de fábrica, licencia de construcción o declaratoria de fábrica, no le será obligatorio contar con estacionamiento.

f) Dimensiones y características mínimas requeridas para pasajes de ingreso y patios comunes de las Quintas: Aquellas que cumplan con lo establecido en las Normas A. 10, A. 020, A. 120, A. 130, y demás disposiciones señaladas en el Titulo III.1 del Reglamento Nacional de Edificaciones, en lo pertinente, y con las normas complementarias específicas vigentes sobre la materia.

g) No se permitirá el uso de azotea

h) Los retiros con frente a la vía pública serán los exigidos por las normas vigentes sobre la materia.

i) A las viviendas del interior de la quinta con frente al patio común, no se les exigiré retiro en dicho frente. No se permitirán balcones, voladizos, ni aleros con frente al patio común.

Artículo 30.- Parámetros específicos para remodelación y ampliaciones de edificaciones en quinta:

Para el caso de obras de ampliación y/o remodelación en quintas existentes en las que se mantiene el uso residencial o se modifica su actual uso comercial a uso residencial, se considerará como parámetros específicos, los equivalentes a las características de las edificaciones existentes con licencia de obra y/o funcionamiento.

Para obras de remodelación y/o ampliación en quintas existentes con modificaciones de su uso actual a uso comercial, se considerarán los siguientes parámetros específicos:

a) Área mínima de terreno para cada unidad que conforma la Quinta: El área mínima de cada terreno será la existente, pudiendo desarrollarse en éste sólo un giro comercial.

b) Área mínima de unidades de vivienda que conforman la Quinta: La existente.

c) Área Libre de la Quinta: La existente.

d) Área libre de las unidades que conforman la Quinta: La existente.

e) Altura de edificación de las unidades que conforman la Quinta (interiores y/o cabecera de quinta): No mayor a tres (3) pisos.

f) Usos permitidos: Sólo en los casos que la quinta se ubique en zona compatible con usos comerciales, las secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por el índice de Usos vigente, cumpliendo adicionalmente con lo establecido en los literales c) y d) del presente artículo.

g) Estacionamientos: El número de estacionamientos requerido será el establecido en las normas vigentes sobre la materia para uso comercial, salvo las excepciones previstas al respecto en las normas vigentes. Considérese excepcionalmente para el caso de quintas declaradas Bienes Culturales Inmuebles por el Ministerio de Cultura, que el número de estacionamientos requerido señalado en el párrafo anterior podrá resolverse en la vía pública, previa autorización municipal, así como de por lo menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, o lo considera en sus reglamentos internos inscritos en la SUNARP.

h) Dimensiones y características mínimas requeridas para pasajes de ingreso y patios comunes de las Quintas: Aquellas que cumplan con lo establecido en las Normas A. 010, A. 020, A.120, A. 130, y demás disposiciones señaladas en el Título III.1 del Reglamento Nacional de Edificaciones, en lo pertinente y con las normas complementarias específicas vigentes sobre la materia según el giro del proyecto.

i) Azotea: No se permitirá el uso de azotea

j) Retiros: Los retiros con frente a la vía pública, serán los existentes. A las unidades del interior de la quinta al patio común, no se les exigirá retiro en dicho frente.

k) Voladizos: No se permitirán propuestas de nuevos balcones, voladizos ni aleros con frente al patio común.

Título X.- Preservación de la residencialidad.

Artículo 31.- Residencialidad:

En los sótanos podrán establecerse estacionamientos e instalaciones de servicio complementarios de la edificación, tales como cisterna, cuartos de bombas, grupo electrógeno, centrales de telefonía, cable, electricidad, etc., así como de alguno de sus componentes complementarios, depósitos privados o comunes, basureros y guardianía, entre otros.

Queda prohibida la ejecución de obra nueva, remodelación o ampliación para uso mixto Residencial-Comercial, así se encuentre ubicada en zona comercial compatible con ellos; salvo que la nueva edificación tome las medidas necesarias para que los vecinos y residentes no se vean afectados con humo, olores, ruidos o vibraciones, propias del giro del negocio que se pretende implementar y la zona comercial se ubique frente a avenidas.

Para los siguientes giros:

a) Discotecas, pubs, bares, academias de baile y otros giros similares.

b) Talleres de mecánica, carpintería, imprentas u otras actividades que cuenten con maquinaria generadora de ruidos y vibraciones molestas, así como aquellas que utilicen productos o materiales químicos inflamables y peligrosos.

c) Otras actividades productivas que generan humos, olores, ruidos o vibraciones que puedan perturbar a los vecinos.

Artículo 32.- De las fachadas:

a) Los elementos elevados que por razones técnicas sobrepasen las alturas edificatorias máximas permitidas por las normas reglamentarias, tales como cajas de ascensores, tanques elevados, etc., deberán integrarse al diseño de la fachada de la edificación, tanto con relación a los materiales como a los colores utilizados, de forma tal que su ubicación y acabado minimice el impacto visual de su construcción. La ubicación de escaleras o cajas de ascensores deberán ubicarse de forma tal, que en la fachada no evidencien su uso y en la azotea respeten los 3.00 m. de retiro desde el alineamiento de fachada de la edificación.

b) Las obras de construcción, ampliación, remodelación y/o cercado deberán tener sus fachadas posterior y lateral con la misma calidad que su fachada principal. Los muros ciegos colindantes con propiedad de terceros deberán ser por lo menos tarrajeados y pintados.

Artículo 33.- De la protección y aislamiento visual:

a) Las instalaciones y suministro de servicios públicos, a excepción de las que por mantenimiento y regulaciones reglamentarias deban estar expuestas, deberán estar adecuadamente protegidas y empotradas en la edificación.

b) La instalación o equipo que por limitaciones de espacio y/o funcionamiento deban colocarse en la fachada o muros exteriores deberán integrarse al diseño de la edificación de forma tal que se elimine o minimice el impacto visual de su ubicación.

c) Las edificaciones deberán cumplir estrictamente con todas las regulaciones vigentes sobre las condiciones de aislamiento térmico, visual y acústico.

d) Los inmuebles deberán proteger las áreas húmedas (baños, lavanderías, jardines, piscinas, pozos, tanques, etc.) para evitar posibles filtraciones que puedan afectar el acabado y/o pintura de muros perimetrales, cubiertas, juntas de construcción y otros que correspondan a fachadas propias o a muros de propiedad de terceros.

e) Todas las edificaciones deberán cumplir con las normas de accesibilidad urbanística y arquitectónica, para personas con discapacidad, a excepción de las de uso residencial unifamiliar.

Artículo 34.- Del control del registro visual a propiedades colindantes:

a) Queda terminante prohibido que una edificación con uso de oficinas administrativas, servicios profesionales y/o comerciales tenga registro visual directo hacia las edificaciones de uso residencial, a través de los vanos ubicados en los muros laterales y/o posteriores.

b) Toda edificación que se construya cualquiera sea el uso de la misma, cuando afecta con registro visual áreas libres privadas, como jardines, terrazas, piscinas, lozas deportivas o similares de residencias unifamiliares, multifamiliares, quintas o condominios y/o conjuntos residenciales, deberá considerar elementos de protección que impidan el registro visual y garanticen la privacidad. Para dichos efectos se deberá considerar cualquiera de las siguientes alternativas:

b.1) El cierre de los pozos de luz y/o los retiros posteriores hasta una altura de 6.00 m. con muro de material noble (concreto o ladrillo), a partir de dicha altura podrá colocarse otros materiales ligeros, opacos, debidamente acabados por ambas caras, con la altura suficiente para impedir el registro visual, hasta un máximo de 9.00 m.

b.2) La colocación de elementos arquitectónicos permanentes especialmente diseñados que impidan el registro visual desde las ventanas y terrazas a las áreas libres materia de protección.

b.3) El promotor con los propietarios afectados por el registro visual, podrán acordar elevar el muro a una altura que pueda ser menor que la exigida en el presente artículo, lo cual deberá acreditarse con el documento notarial respectivo.

b.4) Cualquier solución que se proponga, además de garantizar la privacidad de las áreas materia de protección, deberá garantizar su permanencia y la calidad de los acabados por ambos lados, lo que será evaluado por la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, para lo cual se deberá presentarlos planos y detalles arquitectónicos que permitan dicha evaluación.

c) Igual exigencia es aplicable a las remodelaciones o ampliaciones que eleven una edificación sobre los tres pisos y afecten con ello las áreas materia de protección visual.

Artículo 35.- Medidas de preservación del uso residencial:

a) En zonas residenciales, sólo se permitirá el uso residencial y los que permita el Índice de Usos, aprobado por la Ordenanza Nº 1015 de la Municipalidad metropolitana de Lima. Los proyectos edificatorios deben descartar que las construcciones se puedan adaptar a la realización de actividades que no se hallen permitidas en la mencionada Ordenanza.

b) Los edificios de vivienda multifamiliar ubicadas en zonas residenciales, sólo podrán ser utilizadas para este fin; quedando expresamente prohibido el uso de estos inmuebles como residencia temporal o rotativa.

c) Los edificios multifamiliares constituirán su Junta Directiva, conforme lo establece la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común y el TUO del Reglamento de la citada Ley, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006- VIVIENDA y su modificatoria mediante Decreto Supremo Nº 008-2019- VIVIENDA; la cual será la responsable que el edificio cumpla con las disposiciones establecidas en la presente Ordenanza y demás normas aplicables.

d) Los ambientes de las viviendas multifamiliares, deberán cumplir con el uso, funciones, dimensiones, áreas y volúmenes establecidos en el proyecto aprobado, albergando el número de personas que corresponde. Los equipos, distribución del mobiliario deben responder a los requerimientos funcionales y de habitabilidad de los ambientes.

e) En edificios multifamiliares no se permitirá que existan áreas comunes destinadas a comedores, cocinas, depósitos o cualquier otro uso que desnaturalice el genuino uso residencial al que deben estar destinadas todas las secciones de tales edificaciones.

Artículo 36.- Construcciones por etapa:

a) Se permitirá la construcción por etapas, siempre que cuenten con la aprobación del proyecto integral en todas sus especialidades y que cada una de las etapas sea autosuficiente para su funcionamiento.

b) Para el caso de las construcciones por etapas, o de obras inconclusas que afecten visualmente los espacios de uso público es obligatorio que las áreas no utilizadas estén protegidas y totalmente aisladas con cerramientos rígidos de apariencia similar al acabado de la edificación. No está permitida la exposición directa de los elementos y/o instalaciones correspondientes a las etapas no ejecutadas o a media ejecución.

c) Las obras en ejecución que afecten las fachadas de los inmuebles sujetos a proyectos de construcción, remodelación y/o ampliación deben estar totalmente cubiertas durante los periodos de ejecución y/o paralización de los trabajos.

Disposiciones Complementarias Finales

Primera.- Encárguese a la Gerencia de Desarrollo Urbano la aplicación de las normas establecidas en el presente Reglamento.

Segunda.- El presente Reglamento entrará en vigencia al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial El Peruano.

Disposición Complementaria Derogatoria

Única.- A la entrada en vigencia de la presente Ordenanza, quedan derogadas todas las disposiciones emitidas por la Municipalidad de La Victoria, sobre Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, que se opongan a las disposiciones de esta norma.

Regístrese, publíquese, comuníquese y cúmplase.

LUIS ALBERTO GUTIÉRREZ SALVATIERRA

Alcalde

1918834-1